שכונות החוף של חיפה – המהפכה האורבנית שמושכת משקיעים רבים.
כל מי שמכיר את חיפה, חייב להכיר גם את שכונות החוף שלה. כשנכנסים לחיפה מכביש החוף השכונה הראשונה שרואים, זאת שכונת נווה דוד שהיא אחת השכונות הוותיקות בחיפה. לאחר מכן כשממשיכים לנסוע צפונה מגלים גם את שער העליה, קרית שפרינצק, קרית אליעזר, קרית אליהו וגם אולי השכונה הכי מוכרת (ובצדק) של חיפה – שכונת בת גלים.
השכונות האלה היו בין השכונות הראשונות שהוקמו בחיפה לפני כ-100 שנים וזאת כדי לתת מענה לכל הפועלים שהגיעו והתיישבו בחיפה כדי לבנות פרויקטים לאומיים כמו רכבת ישראל ונמל חיפה.
בהתחלה הקימו שם מעברות לפועלים ולעולים חדשים שהגיעו לאזור ורק אחרי זה בשנות ה-50 וה-60 המעברות נהרסו ובמקומם נבנו שיכונים ובנייני רכבת. עד היום מרבית הבניינים באזור אלה הן אותן רכבות של 3-4 כניסות בני 4 קומות. כמובן שלאורך שנות ה-70 וה-80 נוספו בשכונות בניינים גבוהים שנתנו פתרונות לגידול מסיבי של האוכלוסייה.
כשחיפה כעיר התחילה לקרום עור וגידים – נעשו בה הרבה טעויות היסטוריות שהשפיעו על התפתחות הדמוגרפית של העיר. הטעות הראשונה והגדולה ביותר היא הפרדה בין הים לעיר ע"י בניית פסי הרכבת שעד עכשיו מהווים סוג של חוצץ בין הים לעיר. עכשיו מנסים לתקן את זה ע"י פרויקט לשיקוע המסילה באזור של שכונות המגורים. בנוסף הוקמו סמוך לים הרבה בסיסים צבאיים, בתי עלמין ומבני תעשייה רבים.
ככל שחיפה התרחבה והתחזקה, תושביה בחרו לעלות למעלה ולהתיישב על הר הכרמל, איפה שהנוף יפה יותר.
בזמן הזה נבנו הרבה שכונות על הרכס הכרמל ועל המדרונות המערביים והמזרחיים שלו. השכונות החדשות האלה משכו לחיקם אוכלוסיות חזקות ועמידות יותר וכך בעצם נוצרה הסטיגמה של חיפה שאמרה דבר פשוט :
ככל שאתה עולה יותר למעלה על ההר, כך המיקום הוא נחשב לטוב יותר והאוכלוסייה היא עמידה ומשכילה יותר (על כל מה שמשתמע מזה).
עם זאת היום אנו עדים לשינוי ברור של המגמה והתפישה האורבנית של חיפה. רכס הכרמל נהיה יקר מאד, עייף,עמוס ופקוק. האוכלוסייה שלו הזדקנה ורוב הצעירים כבר לא מסוגלים לרכוש דירות על הכרמל(שמגיעות עד ל-30 אלף ₪ למטר) ומתחילים לרדת לכיוון הים. הם הבינו שהים הוא משאב עירוני חשוב ביותר עם ערך נדל"ני מטורף. גם ליזמים וקברניטי העיר נפל האסימון ובשנים האחרונות אנו רואים שכונות חדשות ומוצלחות מאד שנבנות למטה שמושכות אליהן המון משפחות צעירות ממצב סוציו אקונומי בינוני ומעלה. מדובר בהצלחה מסחררת של שכונות חדשות כמו "רמת הנשיא" שהיא סמוכה לנווה דוד הוותיקה ושכונת "נאות פרס" שנמצאת בדרום מערב העיר.
אבל הבשורה האמיתית של חיפה היא אחרת! בימים אלה מתרחשת מהפיכה של ממש דווקא בשכונות החוף הוותיקות של חיפה. עיריית חיפה יחד עם היזמים דוחפים חזק מאד לכיוון התחדשות עירונית בכל שכונות החוף. אין מספיק עתודות בניה בעיר כדי לבנות שכונות חדשות ולכן הפתרון היחידי שייתן מענה הן לביקושים רבים וקשיחים והן לטיפול בשכונות וותיקות עם בניינים מוזנחים ומתפוררים, זה רק התחדשות עירונית מסיבית בכל שכונות החוף של חיפה. נכון להיום בשכונות האלה מתוכננות עשרות אלפי יחידות דיור חדשות. השיכונים הישנים ייהרסו ובמקום יקומו מגדלים חדשים עם שטחי מסחר, פארקים ירוקים, שבילי אופניים, גני ילדים ובתי ספר חדשים.
בחלק מהשכונות הפרויקטים כבר בשלבי ביצוע מתקדמים. בשכונת נווה דוד קבוצת אלמוג מבצעת פרויקט פינוי בינוי שבמסגרתו כבר נהרסו 8 מבני רכבת בני 2-3 קומות ו-72 יחידות דיור ובמקומם יקומו 3 מגדלים בני 28 קומות עם 437 יחידות דיור.
גם בשכונות החוף השכנות כמו קרית שפרינצק ובת גלים מבוצעים כיום פרויקטים של פינוי בינוי.
אבל כאמור מדובר רק בסנונית הראשונה.
יש לא מעט תוכניות להתחדשות עירונית ופינוי בינוי שאושרו עקרונית ע"י העירייה והועדות, אבל עדיין לא הגיעו לשלבי ביצוע. לדוגמה בשכונות קרית אליעזר וקרית אליהו העירייה יחד עם היזמים מקדמת מבחינה תכנונית את פרויקט התחדשות עירונית הכי גדול ומרשים בחיפה. שלב א' של הפרויקט הזה כבר הסתיים עם הריסתו של מגרש כדורגל המיתולוגי של חיפה ובניית שכונת מגורים במקומו.
השלבים הנוספים עדיין נמצאים בתכנון ואמורים לעבור לשלבי ביצוע בשנים הקרובות. במסגרת הפרויקט עתידים להיהרס עשרות רבות של מבני שיכון ישנים ובמקומם יקומו בניינים חדשים יחד עם כל התשתיות המשופרות.
אין ספק שפעילות ענפה בתחום התחדשות עירונית בשכונות החוף מושכת לא רק יזמים גדולים ובינוניים, אלא גם משקיעים קטנים שרוכשים דירה אחת או שתיים בבניינים ישנים, משכירים אותן בינתיים (עם תשואה שוטפת מכובדת סביב 4% ) ופשוט מחכים לשלבי ביצוע של פרויקטים לפינוי בינוי.
מחירי הדירות באותם בניינים אשר מיועדים להתחדשות עירונית מושפעים באופן ישיר מקצב התקדמות הפרויקט.
זה אומר שאם התוכנית מפורטת של הפרויקט עברה את שלבי התכנון והופקדה בעירייה – בעלי הדירות (במידה וירצו למכור מסיבה כזאת או אחרת) ירצו לגלם בתוך המחיר גם את "התוספת" של פינוי בינוי העתידי ויוסיפו עשרות אחוזים למחיר הדירה, מה שיהפוך את הרכישה לפחות כדאית למשקיעים.
מצד שני כאשר הפרויקט נמצא רק בשלבי תכנון ועדיין אין וודאות ממשית ואין חוזה חתום עם היזם – כאן נפתח למשקיע חלון הזדמנויות ממשי לרכוש את הדירה לפי מחירי שוק הרגילים שנעים בין 700 ל-800 אלף ₪ לדירות בנות 2-3 חדרים בשטח כ-60-70 מ"ר.
זאת הדינמיקה שמתרחשת בשוק בימים אלה וככל שעובר הזמן ותוכניות מתקרבות לשלבי ביצוע, כך הסיכויים למצוא "מציאות" פוחתים משמעותית, לכן אם חיפשתם אפיקי השקעה כדאיים בתחום הנדל"ן – רכישת דירה לפני התחדשות עירונית נחשב לאחד האפיקים היותר מעניינים בשוק.
אנחנו בקפה נדל"ן מתמחים בהשקעות נדל"ן חכמות ופועלים יותר מ-15 שנים בשכונות החוף של חיפה.
נשמח ללוות אתכם בתהליך ההשקעה שבמסגרתו תוכלו לבחור תוכנית השקעה אינדיבידואלית שתתאים לכם כמו כפפה ליד. קראו עוד על תוכניות ההשקעה שלנו.