קפה נדל"ן https://cafenadlan.co.il השקעות נדל"ן בחיפה והסביבה Sun, 11 Oct 2020 16:01:27 +0000 he-IL hourly 1 https://wordpress.org/?v=5.4.4 https://cafenadlan.co.il/wp-content/uploads/2020/03/newlogo-150x100.png קפה נדל"ן https://cafenadlan.co.il 32 32 לקנות למכור או להשקיע בנדל"ן חיפאי בשנת 2020 – מורה נבוכים חלק ב https://cafenadlan.co.il/%d7%9c%d7%a7%d7%a0%d7%95%d7%aa-%d7%9c%d7%9e%d7%9b%d7%95%d7%a8-%d7%90%d7%95-%d7%9c%d7%94%d7%a9%d7%a7%d7%99%d7%a2-%d7%91%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%97%d7%99%d7%a4%d7%90%d7%99-%d7%91%d7%a9%d7%a0%d7%aa-2/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25d7%259c%25d7%25a7%25d7%25a0%25d7%2595%25d7%25aa-%25d7%259c%25d7%259e%25d7%259b%25d7%2595%25d7%25a8-%25d7%2590%25d7%2595-%25d7%259c%25d7%2594%25d7%25a9%25d7%25a7%25d7%2599%25d7%25a2-%25d7%2591%25d7%25a0%25d7%2593%25d7%259c%25d7%259f-%25d7%2597%25d7%2599%25d7%25a4%25d7%2590%25d7%2599-%25d7%2591%25d7%25a9%25d7%25a0%25d7%25aa-2 https://cafenadlan.co.il/%d7%9c%d7%a7%d7%a0%d7%95%d7%aa-%d7%9c%d7%9e%d7%9b%d7%95%d7%a8-%d7%90%d7%95-%d7%9c%d7%94%d7%a9%d7%a7%d7%99%d7%a2-%d7%91%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%97%d7%99%d7%a4%d7%90%d7%99-%d7%91%d7%a9%d7%a0%d7%aa-2/#respond Wed, 30 Sep 2020 11:19:47 +0000 https://cafenadlan.co.il/?p=8188 בהמשך למאמר הקודם, השקעות בחיפה ובסביבותיה בשנת 2020 יכולה להיות מעניינת אם לוקחים בחשבון סיבות מאקרו ותהליכים ארוכי טווח שקורים בעיר ופחות שמים דגש על נסיבות זמניות כמו מגיפת הקורונה. כבר מעל עשור שחיפה סובלת מהגירה שלילית ובשנים האחרונות התהליך עצר והוא די סטטי מה שאומר שעיר איננה קטנה אך גם לא גדלה. הסיבות הן […]

The post לקנות למכור או להשקיע בנדל"ן חיפאי בשנת 2020 – מורה נבוכים חלק ב appeared first on קפה נדל"ן.

]]>
בהמשך למאמר הקודם, השקעות בחיפה ובסביבותיה

בשנת 2020 יכולה להיות מעניינת אם לוקחים בחשבון סיבות מאקרו ותהליכים ארוכי טווח שקורים בעיר ופחות שמים דגש על נסיבות זמניות כמו מגיפת הקורונה.

כבר מעל עשור שחיפה סובלת מהגירה שלילית ובשנים האחרונות התהליך עצר והוא די סטטי מה שאומר שעיר איננה קטנה אך גם לא גדלה.

הסיבות הן מגוונות:

מחסור במקומות עבודה ומעבר של כוחות צעירים לאחר הלימודים לערי המרכז

מחסור במקומות בילוי וסיבות נוספות להשאיר צעירים בעיר

מחירי דיור גבוהים בחיפה רבתית ובניה מרובה מחוץ לעיר במעטפת החיצונית וזליגה של תושבים מחוץ לעיר

חוסר בתוכניות כלליות לפיתוח העיר גם ברמת הבניה למגורים וגם בכל שאר ההקשרים שהופכים עיר להצלחה.

חיפה הינה עדיין עיר מהיפות והמרכזיות בארץ, מהערים המפותחות ביותר ובעלת אוכלוסיה איכותית ביותר, אך משהו עוצר בה מלהתפתח לשמר את כוחה ולהמשיך בגדילה

יש אומרים ובצדק שראשי העיר לדורותיהם השקיעו יותר במעגלי תנועה מטופחים מאשר במרכזי מסחר ותעשיה, השקיעו יותר בתשתיות מאשר במחשבה איך לשמר את הסטודנטים האיכותיים בעיר לאחר סיום הלימודים ובעיקר עצרו תוכניות לפיתוח העיר כשבמרכז והפריפריה בנו ובנו ובנו…

בשנים האחרונות חלים הרבה שינויים שלהערכתי יובילו בסופו של יום להמשך גדילה של העיר והגשמת הפוטנציאל האינסופי שלה.

שכונות גדולות נבנות :

רמת הנשיא, נאות פרס, גבעת זמר, מגוון שכונות בתהליכי קידום על הצלע המערבית של הר הכרמל.

תהליכי פינוי בינוי רבים במרכזי הערים, פיתוח שכונות החוף והעיר התחתית, מרכזי מסחר ותעשיה חדשים, בצק פוסט, בעיר התחתית ועוד..

הבניה הזו תדרוש אוכלוסיה חדשה רבה שתיכנס לעיר, אך לשם כך נדרשת השקעה ביצירת מקומות עבודה רבים ולשם הדרך עדיין לא נראית ברורה.

אתגר נוסף שיש לחיפה היא הבניה המרובה בפריפריה: הקריות השונות, עתלית, טירת הכרמל ועוד…
כיום הקונה הפוטנציאלי החיפאי יכול לקבל הרבה יותר עבור כספו בערים הללו מאשר בחיפה עצמה.

חיפה צריכה להמציא את עצמה מחדש כמרכז שאנשים שואפים לגור בו גם במחיר של השקעה גדולה יותר בכדי לגרום לתושביה להישאר ולתושבים חדשים להצטרף.

ההזדמנות בחיפה קיימת ומומלץ לזהות את התהליך שהחל בחיפה בשלב זה ולהבין שזה רק עניין של זמן שהעיר תמצה את הפוטנציאל שטמון בה ותהפוך למטרופלין התוסס שמחכה לפרוץ מתוכה.

The post לקנות למכור או להשקיע בנדל"ן חיפאי בשנת 2020 – מורה נבוכים חלק ב appeared first on קפה נדל"ן.

]]>
https://cafenadlan.co.il/%d7%9c%d7%a7%d7%a0%d7%95%d7%aa-%d7%9c%d7%9e%d7%9b%d7%95%d7%a8-%d7%90%d7%95-%d7%9c%d7%94%d7%a9%d7%a7%d7%99%d7%a2-%d7%91%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%97%d7%99%d7%a4%d7%90%d7%99-%d7%91%d7%a9%d7%a0%d7%aa-2/feed/ 0
לקנות למכור או להשקיע בנדל"ן חיפאי בשנת 2020 – מורה נבוכים חלק א https://cafenadlan.co.il/%d7%9c%d7%a7%d7%a0%d7%95%d7%aa-%d7%9c%d7%9e%d7%9b%d7%95%d7%a8-%d7%90%d7%95-%d7%9c%d7%94%d7%a9%d7%a7%d7%99%d7%a2-%d7%91%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%97%d7%99%d7%a4%d7%90%d7%99-%d7%91%d7%a9%d7%a0%d7%aa/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25d7%259c%25d7%25a7%25d7%25a0%25d7%2595%25d7%25aa-%25d7%259c%25d7%259e%25d7%259b%25d7%2595%25d7%25a8-%25d7%2590%25d7%2595-%25d7%259c%25d7%2594%25d7%25a9%25d7%25a7%25d7%2599%25d7%25a2-%25d7%2591%25d7%25a0%25d7%2593%25d7%259c%25d7%259f-%25d7%2597%25d7%2599%25d7%25a4%25d7%2590%25d7%2599-%25d7%2591%25d7%25a9%25d7%25a0%25d7%25aa https://cafenadlan.co.il/%d7%9c%d7%a7%d7%a0%d7%95%d7%aa-%d7%9c%d7%9e%d7%9b%d7%95%d7%a8-%d7%90%d7%95-%d7%9c%d7%94%d7%a9%d7%a7%d7%99%d7%a2-%d7%91%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%97%d7%99%d7%a4%d7%90%d7%99-%d7%91%d7%a9%d7%a0%d7%aa/#respond Wed, 30 Sep 2020 11:08:28 +0000 https://cafenadlan.co.il/?p=8184 העולם כולו עובר תנודות חדות בכל תחומי החיים עקב מגיפת הקורונה, וגם על שוק הנדל"ן לא פסחו התנודות… כך גם בארץ בכלל ובחיפה בפרט אך האם זו הסיבה לשנות את אסטרטגית ההשקעה בנדל"ן? למען האמת ממש לא! אין ספק ששוק הקורונה יכול לאפשר למשקיע הנבון הזדמנויות חדשות שיפתחו עקב מחסור באשראי או מצוקה כלכלית שעלולה […]

The post לקנות למכור או להשקיע בנדל"ן חיפאי בשנת 2020 – מורה נבוכים חלק א appeared first on קפה נדל"ן.

]]>
העולם כולו עובר תנודות חדות בכל תחומי החיים עקב מגיפת הקורונה, וגם על שוק הנדל"ן לא פסחו התנודות…

כך גם בארץ בכלל ובחיפה בפרט

אך האם זו הסיבה לשנות את אסטרטגית ההשקעה בנדל"ן? למען האמת ממש לא!

אין ספק ששוק הקורונה יכול לאפשר למשקיע הנבון הזדמנויות חדשות שיפתחו עקב מחסור באשראי או מצוקה כלכלית שעלולה להוביל אנשים לממש את נכסיהם במחיר הזדמנותי.

אני אישית מאמין שזו תהיה מצוקה זמנית של חלק קטן מאוד באוכלוסיה מהסיבה שמשבר הקורונה לא פוסח על אף אחד
ולכן כשהמשבר הוא כה רחב ומשפיע על כמעט כולם

ההזדמנויות הן יותר קטנות, כי לרוב הכאב של אחד הוא גם הכאב של השני.

יותר מעניין לבדוק מה קורה בשוק החיפאי וערי הלווין שלה במבט יותר רחב וארוך שנים מאשר סיטואציה זמנית המאפיינת את הקורונה

מספר נקודות למחשבה:

1. אין הגירה חיובית לחיפה והיא נמצאת במצב סטטי כבר הרבה שנים

2. עודף בניה גדולה בחיפה ואף יותר בערי הלווין שלה

3. מחסור בנכסים איכותיים באיזורי ביקוש למשפרי הדיור החיפאיים

4. דירות יד 2 עם אתגרים שמקשים עליהן להימכר כגון:

גישה בעייתית – מדרגות

מצוקת חניה עקב תכנון שהתאים לתקופת הבניה של פעם ולא לתקופה רוויית המכוניות של היום

מצב נכסים ובניינים לא טוב

5. מחירי הדיור עלו בחיפה במעל 100 אחוז ובאיזורי ההשקעה אף במעל ל150 אחוז עקב מחירים מאוד נמוכים בהתחלת מגמת העליה.

6. מחירי השכירות לא עלו באותו יחס ולמען האמת הביקוש להשכרה ירד בחיפה עקב עודף משקיעים שקנו מתוך מחשבה שכמות הסטונדטים היינו אין סופי.

כשמסתכלים על ה6 נקודות הללו ניתן להסיק שישנן בעיות הרבה יותר מהותיות בשוק הנדל"ן החיפאי מאשר משבר זמני כזה או אחר ולכן על המשקיע או הקונה למגורים שמעוניין להשקיע בעיר חיפה וערי הלווין שלה, מומלץ לשנות את הגישה הרגילה של השקעה/ רכישה ולתכנן אסטרטגיה נכונה יותר.

ב3 מאמרים הבאים נדון בנקודות שהעלנו במאמר זה ובסופן בתקווה נבין יותר איך להשקיע/ לקנות/ למכור נכון יותר בחיפה:

מאמר הבא יעסוק בבעיית ההגירה אל מול הבניה המרובה בחיפה וערי הלווין שלה.
לאחריו נעסוק במאמר לגבי מחסור בנכסים באיזורי הביקוש בלב העיר חיפה אל מול האתגרים בנכסי יד 2 החיפאים
ובמאמר האחרון נדבר על ההבדלים בין ההשקעות לפני עשור בעיר חיפה ומצב ההשקעות בחיפה כיום.

The post לקנות למכור או להשקיע בנדל"ן חיפאי בשנת 2020 – מורה נבוכים חלק א appeared first on קפה נדל"ן.

]]>
https://cafenadlan.co.il/%d7%9c%d7%a7%d7%a0%d7%95%d7%aa-%d7%9c%d7%9e%d7%9b%d7%95%d7%a8-%d7%90%d7%95-%d7%9c%d7%94%d7%a9%d7%a7%d7%99%d7%a2-%d7%91%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%97%d7%99%d7%a4%d7%90%d7%99-%d7%91%d7%a9%d7%a0%d7%aa/feed/ 0
איך לקנות נכון דירה בבניין שעובר תמ"א 38 https://cafenadlan.co.il/%d7%90%d7%99%d7%9a-%d7%9c%d7%a7%d7%a0%d7%95%d7%aa-%d7%a0%d7%9b%d7%95%d7%9f-%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%91%d7%91%d7%a0%d7%99%d7%99%d7%9f-%d7%a9%d7%a2%d7%95%d7%91%d7%a8-%d7%aa%d7%9e%d7%90-38/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25d7%2590%25d7%2599%25d7%259a-%25d7%259c%25d7%25a7%25d7%25a0%25d7%2595%25d7%25aa-%25d7%25a0%25d7%259b%25d7%2595%25d7%259f-%25d7%2593%25d7%2599%25d7%25a8%25d7%2594-%25d7%2591%25d7%2591%25d7%25a0%25d7%2599%25d7%2599%25d7%259f-%25d7%25a9%25d7%25a2%25d7%2595%25d7%2591%25d7%25a8-%25d7%25aa%25d7%259e%25d7%2590-38 https://cafenadlan.co.il/%d7%90%d7%99%d7%9a-%d7%9c%d7%a7%d7%a0%d7%95%d7%aa-%d7%a0%d7%9b%d7%95%d7%9f-%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%91%d7%91%d7%a0%d7%99%d7%99%d7%9f-%d7%a9%d7%a2%d7%95%d7%91%d7%a8-%d7%aa%d7%9e%d7%90-38/#respond Sun, 03 May 2020 22:46:57 +0000 https://cafenadlan.co.il/?p=8043 בעשור האחרון תחום התמ"א 38 השתלט על תמונת הנדל"ן בישראל. שוק מיוחד זה יצר מציאות שבעבר לא היתה אפשרית, יצירת דירות חדשות באיזורים הכי חמים, מבוססים ויקרים בכל עיר ועיר. אחד הערים הכי בולטות בתחום התמ"א 38  מחוץ למדינת תל אביב, הינה חיפה ועד היום היא מהערים עם הכי הרבה פרויקטים שהסתיימו, בבניה פעילה ובתהליכי […]

The post איך לקנות נכון דירה בבניין שעובר תמ"א 38 appeared first on קפה נדל"ן.

]]>
בעשור האחרון תחום התמ"א 38 השתלט על תמונת הנדל"ן בישראל.
שוק מיוחד זה יצר מציאות שבעבר לא היתה אפשרית,
יצירת דירות חדשות באיזורים הכי חמים, מבוססים ויקרים בכל עיר ועיר.
אחד הערים הכי בולטות בתחום התמ"א 38  מחוץ למדינת תל אביב, הינה חיפה ועד היום היא מהערים עם הכי הרבה פרויקטים שהסתיימו, בבניה פעילה ובתהליכי אישור בשלבים שונים…
התמ"א נוגעת בכל חלקי העיר, אך במיוחד בשכונות הכרמל
וככל שמחירי הנדלן עלו באופן כללי הם הגיעו בכל העוצמה גם לשכונות כמו רוממה, נו"ש ואף לעיר תחתית ושכונות החוף…
אז איך משקיעים נכון בדירה בבניין עם פוטנציאל לתמ"א או לחילופין בשלבים ראשונים לאישור תהליך?

להלן מספר דרכים חשובים לבדיקה:
א. שלב ניתוח השוק
כשבאים לבדוק השקעה בבניין עם פוטנציאל לתמ"א 38 כדאי להתחיל לבדוק האם יש פרויקטים דומים באיזור. בשלב זה של התמ"אות בארץ כל איזור בו כלכלי לעשות תמ"א אמור להיות עם פרויקטים פעילים.
אם אין עדיין זה סימן שאלה גדול שצריך לברר… במידה וישנן פרויקטים פעילים שווה לבדוק מה המחירים בפרויקטים הללו ולהסיק מכך מחיר למטר בפרויקטים הנ"ל בכדי להשוות להשקעה הפוטנציאלית ולהבין האם היא מתומחרת יקר או מאפשרת לנו רווח ראוי להשקעה והסיכון.
יש לזכור כי הרבה פעמים מוכרים דירה יעלו מחיר  בצורה לא ריאלית רק מהציפיה שאכן יקרה פרויקט

 

ב. פוטנציאל הבנין לשם היתכנות הפרויקט:
אם בבניין המדובר עדיין לא התחיל תהליך, ייתכן שגם לא יתחיל, בשביל תמ"א צריכים שמספר דברים יקרו:
גודל בניין וכמות דירות לא גבוהה מדי שלא תאפשר רווחיות מספקת ליזם להרוויח.
בין 4 ל6 דירות זה כמות מקסימלית לפרויקט תמ"א גם באיזורים יקרים למטר.
כמו כן חשוב לבדוק את שטח הקרקע בחלקה של הבניין המדובר, בכדי לבחון את הזכויות שנגזרות משטח הקרקע והפוטנציאל הנובע מכך לפרויקט, (חשוב במיוחד בתהליכי תמ"א 38 הריסה ובניה שדורש זכויות גדולות יותר).

 

ג. במידה ופרויקט כבר מתקדם בבניין חשוב לברר:
מי היזם: מה רמת הניסיון שלו, מה איכות הפרויקטים שלו וכמה פרויקטים יש לו על השולחן
תמ"א 38 הכניס למשחק קבלנים גדולים שחיפשו דרכים נוספות לבניה בשוק שפנה למחיר למשתכן ויצר דלילות בשוק הקרקעות לבניה, אך בו בזמן למשחק נכנסו גם יזמים קטנים ומתחילים אשר גילו שוק חדש שסף הכניסה הכלכלי שלו יחסית נמוך ולרוב אינו דורש השקעה גבוהה של רכישת קרקע.
יזמים קטנים יכולים להיות מצוינים ואף עדיפים על קבלן גדול ועסוק שהפרויקט שלכם הוא רק אחד מרבים, אך כשבוחרים יזם קטן צריך לראות שהוא אכן בעל יכולות מספקות בצד המקצועי וגם בצעד הכלכלי וכמובן להגן על עצמכם טוב בליווי משפטי מקצועי
באיזה שלב היזם בתהליך: גם תהליך בראשיתו זה סימן חיובי אך תמחור הנכס צריך לשקף את חוסר הוודאות של תחילת תהליך, אם התהליך בשלב מתקדם ההחלטות המהותיות בפרויקט כבר נעשו ואנחנו כמשקיעים קונים למעשה דירה שההחלטות לגביה כבר התקבלו, צריך לבדוק שאכן העיסקה תשביח את עצמה על בסיס אותן תוכניות.
איזה תמורות הוא מציע לבעלי הדירות: האם הדירה תקבל 12 או 25 מטר בנוי, מה מוסיפים בשטחים המשותפים, כמה חניות אם בכלל ועוד… לכל משתנה יש שווי והשבחה צפויה
ד. האם מחיר הקניה משקף מחיר שוק:
כפי שציינו מוכר שיש בנכס שלו תהליך או התחלת תהליך של תמ"א, נוטה לעלות את המחיר של הנכס הרבה פעמים בצורה לא פרופורציונלית.
כמשקיע חשוב לדעת לקנות במחיר הוגן שישקף עבורך רווח עתידי.
ההמלצה היא להבין מהו מחיר שוק של הנכס ללא התמ"א ולעלות לא יותר מ10 אחוז משווי הנכס במידה ואכן התחיל תהליך.
במידה והפרויקט כבר לקראת ביצוע כל מקרה לגופו, זה יהיה תלוי במה יהיה שווי הנכס לאחר התמ"א
מוכר שמוכר את הנכס כבר בשלב שניתן להרגיש את הרווח הצפוי, יכול לצפות לקבל יותר על הנכס שלו, אך עדיין ב10 עד 20 אחוז מתחת לשווי הנכס לאחר ביצוע התמ"א

 

חושב לקנות בחיפה דירה בפרויקט לפני תמ"א, שים דגש על שכונות הכרמל שם מתרחשים מרבית הפרויקטים עקב המחיר הגבוה למטר, אך בו בזמן שווה לחפש גם פרויקטים ברוממה הישנה, נווה שאנן, ועיר תחתית
אנחנו כמלווי משקיעים ומשווקי פרויקטים מכירים את כל הפרויקטים הפעילים והעתידיים ויכולים לעזור לכם למצוא את ההזדמנויות הרלוונטיות

The post איך לקנות נכון דירה בבניין שעובר תמ"א 38 appeared first on קפה נדל"ן.

]]>
https://cafenadlan.co.il/%d7%90%d7%99%d7%9a-%d7%9c%d7%a7%d7%a0%d7%95%d7%aa-%d7%a0%d7%9b%d7%95%d7%9f-%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%91%d7%91%d7%a0%d7%99%d7%99%d7%9f-%d7%a9%d7%a2%d7%95%d7%91%d7%a8-%d7%aa%d7%9e%d7%90-38/feed/ 0
להשקיע בדירה במתחם בפינוי בינוי איך עושים את זה נכון? https://cafenadlan.co.il/%d7%9c%d7%94%d7%a9%d7%a7%d7%99%d7%a2-%d7%91%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%91%d7%9e%d7%aa%d7%97%d7%9d-%d7%91%d7%a4%d7%99%d7%a0%d7%95%d7%99-%d7%91%d7%99%d7%a0%d7%95%d7%99-%d7%90%d7%99%d7%9a-%d7%a2%d7%95/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25d7%259c%25d7%2594%25d7%25a9%25d7%25a7%25d7%2599%25d7%25a2-%25d7%2591%25d7%2593%25d7%2599%25d7%25a8%25d7%2594-%25d7%2591%25d7%259e%25d7%25aa%25d7%2597%25d7%259d-%25d7%2591%25d7%25a4%25d7%2599%25d7%25a0%25d7%2595%25d7%2599-%25d7%2591%25d7%2599%25d7%25a0%25d7%2595%25d7%2599-%25d7%2590%25d7%2599%25d7%259a-%25d7%25a2%25d7%2595 https://cafenadlan.co.il/%d7%9c%d7%94%d7%a9%d7%a7%d7%99%d7%a2-%d7%91%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%91%d7%9e%d7%aa%d7%97%d7%9d-%d7%91%d7%a4%d7%99%d7%a0%d7%95%d7%99-%d7%91%d7%99%d7%a0%d7%95%d7%99-%d7%90%d7%99%d7%9a-%d7%a2%d7%95/#respond Sun, 03 May 2020 22:22:49 +0000 https://cafenadlan.co.il/?p=8031 תחום הפינוי בינוי הפך להיות תחום מרכזי בנדל"ן בישראל בשנים האחרונות. חוסר בשטחים לבניה חדשה, עליית מחירי הדירות באיזורי הביקוש הצפופים, והתישנות מבני הנדל"ן בחלקים רחבים בארץ הובילו כולם יחד להתפתחות התחום. פינוי בינוי נמצא יחד עם תמ"א 38 בתחום ההתחדשות העירונית אך בשונה מתהליכי תמ"א המדברים על פתרון מקומי לבניין או שניים, היינו תהליך […]

The post להשקיע בדירה במתחם בפינוי בינוי איך עושים את זה נכון? appeared first on קפה נדל"ן.

]]>
תחום הפינוי בינוי הפך להיות תחום מרכזי בנדל"ן בישראל בשנים האחרונות.
חוסר בשטחים לבניה חדשה, עליית מחירי הדירות באיזורי הביקוש הצפופים, והתישנות מבני הנדל"ן בחלקים רחבים בארץ הובילו כולם יחד להתפתחות התחום.
פינוי בינוי נמצא יחד עם תמ"א 38 בתחום ההתחדשות העירונית אך בשונה מתהליכי תמ"א המדברים על פתרון מקומי לבניין או שניים, היינו תהליך שמכוון לשטחים גדולים ומספר גדול יותר של בנינים, דבר הדורש שינוי בתב"ע (תוכנית בניין עיר) ולכן מדובר בתהליך מורכב משמעותית שלוקח הרבה יותר זמן ודורש הסכמה גבוהה משמעותית מהדיירים, יזמים מנוסים עם יכולות כלכליות ועירייה שמלווה ברקע ודוחפת קדימה וכמובן לעבור דרך ועדות מקומיות ומחוזיות.
מי שמעוניין לקנות דירה להשקעה בפרויקט פינוי בינוי צריך להבין מספר דברים חשובים לפני היציאה לדרך:

 

א. מה מצב התהליך:
תהליך פינוי מתחילתו ועד סופו יכול לקחת גם 10 שנים, אם בכלל קורה, משלב ההחתמות עד לפינוי הדיירים והבניה בפועל הדרך היא ארוכה, ארוכה מאוד
חשוב לדעת כי אם קונים נכס במתחם בו תהליך התחיל, הדרך ארוכה וצריך סבלנות.
בו בזמן כדאי גם להבין איפה אנחנו נמצאים בתוך התהליך, בכדי להבין את מידת רצינותו…

 

ב. מי היזם:
לפני שקונים דירה להשקעה בפרויקט פינוי בינוי, בידקו מי היזם.
לתהליך פינוי בינוי, מהותי ביותר בחירת היזם.
האם זה יזם מוכר בעל ניסיון בפרויקטים דומים
האם הוא רציני ומקדם מול העירייה?
האם זהו תהליך שבו עדיין אין יזם אלא מחתימי דיירים שאוחזים במושכות ורק ימים יגידו אם יזם רציני יכנס בכלל לתהליך

 

ג. מה הסטטוס בעירייה:
אחד הבעיות בפרויקטים של פינוי בינוי היא העירייה עצמה,
מצד אחד העירייה חפצה בהתחדשות עירונית שתשפר את נראות העיר, תוסיף תושבים איכותיים ותעלה את ערך הנכסים וגביית הארנונה
אך מצד שני, לעירייה מגבלת תקציב ויכולות שלא יכולות לעמוד בכל הפרויקטים בבת אחת אם בכלל
מי שלוקח את הרכישה של דירה במתחם של פרויקט פינוי בינוי מומלץ ללכת לעירייה לבדוק סטטוס ולנסות לחוש לאן הרוח נושבת בהקשר לפרויקט הרלוונטי.

 

ד. מה מצב ההחתמות
פרויקטים של פינוי בינוי מסוג זה דורשים הסכמה של לפחות 80% מהדיירים, חשוב להבין מה סטטוס ההחתמות במתחם הרלוונטי ומידת הרצינות/ התנגדויות של הדיירים.
מתחם בעל אחוז החתמה נמוך נדון לרוב לכישלון עוד לפני שהתחיל להתקדם להצלחה…

 

ה.  לא לקנות במחיר המשקף כבר את ההשבחה
מהרגע שרק מתחיל להיות ניחוח באוויר של תהליך פינוי בינוי כמעט כל בעלי הדירות משוכנעים שכבר בשלב זה הם זכו בפייס.
אם הם מחליטים למכור הם לרוב מתמחרים  את הדירה במחיר לא ריאלי ובאחוזים לא מועטים, כאילו התהליך כבר מתחיל עוד שנה…
אין ספק שהתהליך יכול לעלות את שווי הנכס כבר בשלב הראשוני, אך בשלב זה (הרחוק מלהיות וודאי) זה אמור לביות באחוזים בודדים
כמשקיעים פוטנציאלים בדירה במתחם פינוי בינוי, אל תוותרו על הרווח העתידי שלכם על בסיס הפנטזיות של המוכר שלכם

 

ו.  האם הפרויקט יצא לפועל?
שאלה טובה שעליה לרוב אין תשובה, פינוי בינוי זה 50 אחוז סיכוי להצלחה ו 50 אחוז סיכוי לכישלון
שקלו את כלל המרכיבים של העסקה והחליטו האם נראה לכם שאתם ב50 אחוז הנכונים

מחפשים פרויקטים של פינוי בינוי בחיפה?
חיפה מלאה בהם,
שכונות החוף: נווה דוד, שער העליה, שפרינצק, עין הים, קרית אליעזר, בת גלים
נווה שאנן: מגוון מתחמים בקרבה לכל מוסדות הלימוד
רוממה הישנה והחדשה

מוזמנים ליצור קשר ולתת למומחים למצוא לכם את העיסקה הנכונה…

The post להשקיע בדירה במתחם בפינוי בינוי איך עושים את זה נכון? appeared first on קפה נדל"ן.

]]>
https://cafenadlan.co.il/%d7%9c%d7%94%d7%a9%d7%a7%d7%99%d7%a2-%d7%91%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%91%d7%9e%d7%aa%d7%97%d7%9d-%d7%91%d7%a4%d7%99%d7%a0%d7%95%d7%99-%d7%91%d7%99%d7%a0%d7%95%d7%99-%d7%90%d7%99%d7%9a-%d7%a2%d7%95/feed/ 0
נווה שאנן – השכונה הגדולה בישראל https://cafenadlan.co.il/%d7%a0%d7%95%d7%95%d7%94-%d7%a9%d7%90%d7%a0%d7%9f-%d7%94%d7%a9%d7%9b%d7%95%d7%a0%d7%94-%d7%94%d7%92%d7%93%d7%95%d7%9c%d7%94-%d7%91%d7%99%d7%a9%d7%a8%d7%90%d7%9c/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25d7%25a0%25d7%2595%25d7%2595%25d7%2594-%25d7%25a9%25d7%2590%25d7%25a0%25d7%259f-%25d7%2594%25d7%25a9%25d7%259b%25d7%2595%25d7%25a0%25d7%2594-%25d7%2594%25d7%2592%25d7%2593%25d7%2595%25d7%259c%25d7%2594-%25d7%2591%25d7%2599%25d7%25a9%25d7%25a8%25d7%2590%25d7%259c https://cafenadlan.co.il/%d7%a0%d7%95%d7%95%d7%94-%d7%a9%d7%90%d7%a0%d7%9f-%d7%94%d7%a9%d7%9b%d7%95%d7%a0%d7%94-%d7%94%d7%92%d7%93%d7%95%d7%9c%d7%94-%d7%91%d7%99%d7%a9%d7%a8%d7%90%d7%9c/#respond Tue, 31 Mar 2020 14:06:44 +0000 https://cafenadlan.co.il/?p=7949 נווה שאנן, שבחיפה, הינה אחת מהשכונות הגדולות בישראל ומונה מעל ל70,000 תושבים. השכונה נמצאת בצידה הצפוני של חיפה ומחולקת למספר תתי שכונות רבות ומגוונות אשר מאכלסות את כל קשת האוכלוסייה. היתרונות של נווה שאנן שמקנים לה את הביקוש ההולך וגובר הינם: גישה לכביש עוקף קריות והיציאה לכיוון כביש 6  ומנהרות הכרמל, הגרנד קניון, שער הטכניון […]

The post נווה שאנן – השכונה הגדולה בישראל appeared first on קפה נדל"ן.

]]>
נווה שאנן, שבחיפה, הינה אחת מהשכונות הגדולות בישראל ומונה מעל ל70,000 תושבים.

השכונה נמצאת בצידה הצפוני של חיפה ומחולקת למספר תתי שכונות רבות ומגוונות אשר מאכלסות את כל קשת האוכלוסייה.

היתרונות של נווה שאנן שמקנים לה את הביקוש ההולך וגובר הינם: גישה לכביש עוקף קריות והיציאה לכיוון כביש 6  ומנהרות הכרמל, הגרנד קניון, שער הטכניון המפורסם אשר נמצא במרכז נווה שאנן ומושך משקיעים רבים וכן גם הגישה הנוחה מהשכונה אל אוניברסיטת חיפה.

יתרונות אלה בתוספת הנוף המדהים למפרץ חיפה וצפון הארץ מושך לקוחות ומשקיעים רבים בעשור האחרון לנווה שאנן דבר שגרם תוך עשור אחד בלבד להכפיל את מחירי הדיור באזור,

על פי נתוני אתר מדלן ממוצע המחירים בשכונה לדירות 4 חד' בינואר 2009 עמדו על 673,000 ₪ ו-10 שנים אחרי בינואר 2019 ממוצע דירות 4 חדרים עמדו כבר על ממוצע של 1,586,000 ₪ כך שב-10 שנים יותר מהוכפלו מחירי הדיור באזור.

המגמה דומה גם בדירות 5 חד' בינואר 2018 ממוצע מחירי הדירות עמד על 916,000 ₪ ולאחר 10 שנים בדיוק בינואר 2018 ממוצע דירות 5 חד' עמדו כבר על לא פחות מ1,968,000 ₪

לפי תוכניות מתאר רבות ניתן להסיק כי מגמת העלייה תמשיך תוך גדילה וצמיחת השכונה, שכן יזמים וחברות בנייה גדולות איתרו בשנים האחרונות את פנינת הנדל"ן הצפונית ומשקיעות עשרות ומאות מליוני שקלים בפרויקטים רחבים של פינוי בינוי

את חלק מהפרויקטים כבר ניתן לראות בשטח, רחוב חביבה רייך ב5 שנים האחרונות עבר שינוי מהותי ורוב מבני השכונה עברו תהליכים של תמא 38 1\2

חברת הענק פרשקובסקי בעיצומו של הליך בנייה בסדר גודל ענק במרכז נוה שאנן ברח' ברל כצנלסון, במהלך הבנייה פונו כ-7 בנייני רכבת המכילים 126 דירות והקמת 10 בניינים חדשים במקומם עם 484 דירות חדשות, מתוכנן בשלב הבא להרוס עוד כ-3 מבנים ולהקים במקומם 215 דירות חדשות

חברת נקסט אורבן אשר מתמחה בפרויקטים של פינוי בינוי באזור חיפה קיבלה לאחרונה אישור עקרוני לתחילת תהליך פינוי בינוי מתחם פייזר אשר ממוקם בצומת הרחובות פרץ מרקיש, ניסנבוים ופייזר, במהלך הפרויקט יהרסו 4 בנייני רכבת ישנים בני מעל 40 שנה וייבנו במקומם 4 גורדי שחקים בני 25 קומות לצד שני בניינים בני 6-7 קומות המתחם החדש יכלול 440 דירות חדשות, שטחי מסחר רבים, מבני ציבור ושטחים ירוקים.

יש לציין כי בחלק מהאזורים בנוה שאנן ניתן למצוא עדיין דירות 3 חד' שסובבות סביב מחיר מדהים של 600,000 ₪, לדירות אלו יש ביקוש שיא לשכירות, שכן הם ממוקמות ברובן בצמוד ליציאה לכביש 22 וליציאה ולמפרץ חיפה.

לסיכום נראה כי נווה שאנן בפיתוח מתמיד וכי ראשת העיר החדשה ד"ר עינת קליש רותם תומכת בהתפתחות העיר תוך התחשבות באוכלוסייה עצמה, תוספת בנייה לגובה לצד הקמת מבני ציבור, מוסדות חינוך ושטחים ירוקים, ולכן נווה שאנן על כל יתרונותיה תמשיך בפריחה המתמדת שלה.

The post נווה שאנן – השכונה הגדולה בישראל appeared first on קפה נדל"ן.

]]>
https://cafenadlan.co.il/%d7%a0%d7%95%d7%95%d7%94-%d7%a9%d7%90%d7%a0%d7%9f-%d7%94%d7%a9%d7%9b%d7%95%d7%a0%d7%94-%d7%94%d7%92%d7%93%d7%95%d7%9c%d7%94-%d7%91%d7%99%d7%a9%d7%a8%d7%90%d7%9c/feed/ 0
משהו טוב קורה בנדלן של שכונות החוף בחיפה פינוי בינוי – חלק ב https://cafenadlan.co.il/%d7%9e%d7%a9%d7%94%d7%95-%d7%98%d7%95%d7%91-%d7%a7%d7%95%d7%a8%d7%94-%d7%91%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%a9%d7%9c-%d7%a9%d7%9b%d7%95%d7%a0%d7%95%d7%aa-%d7%94%d7%97%d7%95%d7%a3-%d7%91%d7%97%d7%99-2/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25d7%259e%25d7%25a9%25d7%2594%25d7%2595-%25d7%2598%25d7%2595%25d7%2591-%25d7%25a7%25d7%2595%25d7%25a8%25d7%2594-%25d7%2591%25d7%25a0%25d7%2593%25d7%259c%25d7%259f-%25d7%25a9%25d7%259c-%25d7%25a9%25d7%259b%25d7%2595%25d7%25a0%25d7%2595%25d7%25aa-%25d7%2594%25d7%2597%25d7%2595%25d7%25a3-%25d7%2591%25d7%2597%25d7%2599-2 https://cafenadlan.co.il/%d7%9e%d7%a9%d7%94%d7%95-%d7%98%d7%95%d7%91-%d7%a7%d7%95%d7%a8%d7%94-%d7%91%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%a9%d7%9c-%d7%a9%d7%9b%d7%95%d7%a0%d7%95%d7%aa-%d7%94%d7%97%d7%95%d7%a3-%d7%91%d7%97%d7%99-2/#respond Tue, 31 Mar 2020 13:55:17 +0000 https://cafenadlan.co.il/?p=7947 בשנים האחרונות עם צמצום עתודות הקרקע בארץ בכלל ובחיפה בפרט תחום ההתחדשות העירונית פרץ לתודעה מתחמי ענק נמצאים בתוכניות בשלבים שונים בכל הארץ, תחום זה גם לא פסח על חיפה ואחד האיזורים הבולטים לתהליך הנ"ל קורה בשכונות החוף בחיפה אשר מתאימות לתהליך שכזה הן מבחינת המבני רכב הישנים או השיכונים המתפוררים והן בפוטנציאל של השטח […]

The post משהו טוב קורה בנדלן של שכונות החוף בחיפה פינוי בינוי – חלק ב appeared first on קפה נדל"ן.

]]>
בשנים האחרונות עם צמצום עתודות הקרקע בארץ בכלל ובחיפה בפרט תחום ההתחדשות העירונית פרץ לתודעה מתחמי ענק נמצאים בתוכניות בשלבים שונים בכל הארץ, תחום זה גם לא פסח על חיפה ואחד האיזורים הבולטים לתהליך הנ"ל קורה בשכונות החוף בחיפה אשר מתאימות לתהליך שכזה הן מבחינת המבני רכב הישנים או השיכונים המתפוררים והן בפוטנציאל של השטח להשביח את עצמו עקב הקירבה לים וכך שעדיין איזור זה לא יקר מדי ויש בו הרבה לאן לעלות.

כיום עשרות פרויקטים של מאות יחידות דיור כל אחד נמצאים בעירייה באישורי תב"ע שונים והולכים לשנות מקצה לקצה את שכונות החוף: שער העלייה, נווה דוד, רמת שפרינצק, בת גלים, קריית אליעזר ועוד

מיטב החברות ומיטב היזמים נמצאים במשחק ומקדמים תוכניות למכביר, לא כל התוכניות יתקבלו אם עקב חוסר יכולת העירייה לעכל או לקבל מסה כזו גדולה של פרויקטים אשר מייצרת אתגרים רבים ומגוונים, או עם על ידי בעלי דירות שלא מבינים עדיין את הפוטנציאל הרב שמתחבא בתהליך כזה עבור הנכס שלהם.

במוקדם או במאוחר רוב הפרויקטים יקרו לכן חשוב לשים עין על האיזורים הללו והתוכניות השונות שמקודמות בעירייה

כיום אף החלו פרויקטים ראשונים לבצבץ, כמו פרויקט גדול קרית אליעזר אשר מוקם במקום האיצטדיון המפורסם שנשא את שם השכונה ופרויקט ראשון בנווה דוד אשר החל בבניה על ידי החברה הקבלנית/ יזמית אלמוג כדאי

תהליכי הפינוי בינוי שמו את החותמת האחרונה על שכונות החוף ויש האומרים שלא יאוחר היום בו מחירי הנדל"ן בשכונות הללו ישתווה ואולי אף יעבור את המחירים על שכונות הכרמל

מחפשים להשקיע בנכס מניב שצפוי להשביח את עצמו עם השנים זה המקום להתחיל לחפש בו…

The post משהו טוב קורה בנדלן של שכונות החוף בחיפה פינוי בינוי – חלק ב appeared first on קפה נדל"ן.

]]>
https://cafenadlan.co.il/%d7%9e%d7%a9%d7%94%d7%95-%d7%98%d7%95%d7%91-%d7%a7%d7%95%d7%a8%d7%94-%d7%91%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%a9%d7%9c-%d7%a9%d7%9b%d7%95%d7%a0%d7%95%d7%aa-%d7%94%d7%97%d7%95%d7%a3-%d7%91%d7%97%d7%99-2/feed/ 0
משהו טוב קורה בנדלן של שכונות החוף בחיפה – חלק א https://cafenadlan.co.il/%d7%9e%d7%a9%d7%94%d7%95-%d7%98%d7%95%d7%91-%d7%a7%d7%95%d7%a8%d7%94-%d7%91%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%a9%d7%9c-%d7%a9%d7%9b%d7%95%d7%a0%d7%95%d7%aa-%d7%94%d7%97%d7%95%d7%a3-%d7%91%d7%97%d7%99%d7%a4/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25d7%259e%25d7%25a9%25d7%2594%25d7%2595-%25d7%2598%25d7%2595%25d7%2591-%25d7%25a7%25d7%2595%25d7%25a8%25d7%2594-%25d7%2591%25d7%25a0%25d7%2593%25d7%259c%25d7%259f-%25d7%25a9%25d7%259c-%25d7%25a9%25d7%259b%25d7%2595%25d7%25a0%25d7%2595%25d7%25aa-%25d7%2594%25d7%2597%25d7%2595%25d7%25a3-%25d7%2591%25d7%2597%25d7%2599%25d7%25a4 https://cafenadlan.co.il/%d7%9e%d7%a9%d7%94%d7%95-%d7%98%d7%95%d7%91-%d7%a7%d7%95%d7%a8%d7%94-%d7%91%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%a9%d7%9c-%d7%a9%d7%9b%d7%95%d7%a0%d7%95%d7%aa-%d7%94%d7%97%d7%95%d7%a3-%d7%91%d7%97%d7%99%d7%a4/#respond Tue, 31 Mar 2020 13:53:52 +0000 https://cafenadlan.co.il/?p=7945 אם תשאלו כל נדלניסט בכל מדינה ובכל עיר הוא יאמר כי הנדל"ן ליד הים הוא תמיד הנדל"ן הכי יקר והכי נחשק. אם תשאלו (עד לאחרונה) את הנדלניסט החיפאי הוא יאמר לך שבחיפה ככל שמתרחקים מהים ועולים במעלה ההר הנדל"ן מתייקר איך זה קרה? התשובה משלבת מספר גורמים: בתחילת שנותיה של חיפה משום מה מיקומו את […]

The post משהו טוב קורה בנדלן של שכונות החוף בחיפה – חלק א appeared first on קפה נדל"ן.

]]>
אם תשאלו כל נדלניסט בכל מדינה ובכל עיר הוא יאמר כי הנדל"ן ליד הים הוא תמיד הנדל"ן הכי יקר והכי נחשק.

אם תשאלו (עד לאחרונה) את הנדלניסט החיפאי הוא יאמר לך שבחיפה ככל שמתרחקים מהים ועולים במעלה ההר הנדל"ן מתייקר

איך זה קרה? התשובה משלבת מספר גורמים:

  1. בתחילת שנותיה של חיפה משום מה מיקומו את שכונות העולים, אשר באופן טבעי היו חלשים יותר ועניים יותר, בשכונות שיכונים על יד הים כמו: נווה דוד, שער העלייה, קריית אליעזר… דבר שהחליש את מעמד השכונות שליד הים לאורך השנים וגרר אוכלוסיות חלשות לאיזור
  2. כביש החוף ומסילת הרכבת חצו את שכונות החוף מהים ולא איפשרו גישה ישירה לחוף דבר שהחליש מאוד את קו החוף בשונה מערים כמו נתניה תל אביב ועוד…
  3. מרכז חיפה שהוקם בתחילתו בצד המזרחי, בעיר התחתית והדר נחלש והתיישן והפנה את מקומו לשכונות הגבוהות יותר של נווה שאנן רוממה והכרמל שהלכו והתמלאו באוכלוסיה היותר מבוססת בעיר

העשור האחרון הביא עימו שינוי לעיר ב4 גורמים מרכזיים שהשפיעו על שכונות החוף

  1. העיר גדלה והתמלאה ושכונות ההר התמלאו במקביל לעליות המחיר המסיביות בארץ בכלל ובחיפה בפרט במיוחד בשכונות ההר
  2. כניסת משקיעים מחוץ לעיר שזיהו את ההזדמנויות הטמונות בשכונות החוף ובמיוחד בבת גלים שהיא השכונה היחידה עם גישה ישירה לים
  3. בניית שכונות ענק חדשות בצד המערבי של העיר בצמידות לים
  4. העירייה שמה לעצמה יעד לחזק את העיר התחתית ולהפוך אותו למרכז בילוי מסחר וסטודנטים

כל אלה ועוד הובילו תהליכים אשר הופכים את שכונות החוף עם דגש על הצד המערבי של הר הכרמל לספור הבא של חיפה…

 

כיום כ3 שכונות ענק נמצאות בתהליכי בניה מתקדמים בצמידות לחוף בשכונות המערביות של חיפה וטירת הכרמל הצמודה:

שכונת רמת הנשיא – שכונת נאות פרס – שכונת גלי כרמל

שכונת רמת הנשיא שנבנית בימים אלה על ידי חברת גב ים ורסקו היא הניצן הראשון של שכונות החוף המערביות הממוקמת בתחתית הכרמל המערבי ותחילת עליות רחוב דרך הים ובצמידות לשער העלייה ונווה דוד

השכונה מאופיינת ברבי קומות עם דירות של 3 4 ו5 חדרים בטווחי מחיר הנעים בין 15 ל18 אלף שח למטר

השכונה השניה הינה נאות פרס הנמצאת בכניסה לעיר הממוקמת בצמוד לכביש פרויד, קניון חיפה, איצטדיון סמי עופר ומת"ם

שכונת נאות פרס אשר שלב א שלה הוקם במהירות שיא על ידי מספר רב של חברות קבלניות

מבוססת על בנינים רבי קומות הנמצאים בסמוך לבניני בוטיק של 6 עד 8 קומות ובטווח מחירים דומה לרמת הנשיא, שלב א זה כולל כ1500 יחידות דיור

שלב ב של השכונה יוקם בצד הדרומי של השכונה ויכלול כ5000 יחידות דיור

 

שכונה שלישית שקמה בקרבה ושייכת לטירת הכרמל הסמוכה נקראת גלי כרמל וכיום היא הגדולה מכולם, קצב הבניה בה אדיר הכולל את כל סוגי הדירות והבניינים כולל דו משפחתיים וצמודי קרקע

טווחי המחיר לדירות בבניינים ינוע בין 13 ל16 אלף שח והם זולים יחסית לשכונות השכנות מחיפה…

בסופו של יום כל השכונות הללו יחברו יחד למרקם צפוף ועוצמתי על הצד המערבי של העיר וגודלם יהיה כעיר בינונית בארץ.

במאמרים הבא נרחיב על תהליכים נוספים ומעניינים שחלים בשכונות החוף

The post משהו טוב קורה בנדלן של שכונות החוף בחיפה – חלק א appeared first on קפה נדל"ן.

]]>
https://cafenadlan.co.il/%d7%9e%d7%a9%d7%94%d7%95-%d7%98%d7%95%d7%91-%d7%a7%d7%95%d7%a8%d7%94-%d7%91%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%a9%d7%9c-%d7%a9%d7%9b%d7%95%d7%a0%d7%95%d7%aa-%d7%94%d7%97%d7%95%d7%a3-%d7%91%d7%97%d7%99%d7%a4/feed/ 0
ניהול משא ומתן אפקטיבי לרכישת דירה להשקעה https://cafenadlan.co.il/%d7%a0%d7%99%d7%94%d7%95%d7%9c-%d7%9e%d7%a9%d7%90-%d7%95%d7%9e%d7%aa%d7%9f-%d7%90%d7%a4%d7%a7%d7%98%d7%99%d7%91%d7%99-%d7%9c%d7%a8%d7%9b%d7%99%d7%a9%d7%aa-%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%9c%d7%94%d7%a9/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25d7%25a0%25d7%2599%25d7%2594%25d7%2595%25d7%259c-%25d7%259e%25d7%25a9%25d7%2590-%25d7%2595%25d7%259e%25d7%25aa%25d7%259f-%25d7%2590%25d7%25a4%25d7%25a7%25d7%2598%25d7%2599%25d7%2591%25d7%2599-%25d7%259c%25d7%25a8%25d7%259b%25d7%2599%25d7%25a9%25d7%25aa-%25d7%2593%25d7%2599%25d7%25a8%25d7%2594-%25d7%259c%25d7%2594%25d7%25a9 https://cafenadlan.co.il/%d7%a0%d7%99%d7%94%d7%95%d7%9c-%d7%9e%d7%a9%d7%90-%d7%95%d7%9e%d7%aa%d7%9f-%d7%90%d7%a4%d7%a7%d7%98%d7%99%d7%91%d7%99-%d7%9c%d7%a8%d7%9b%d7%99%d7%a9%d7%aa-%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%9c%d7%94%d7%a9/#respond Mon, 30 Mar 2020 21:43:31 +0000 https://cafenadlan.co.il/?p=7935 משקיעים רבים מפסדים לעתים קרובות עשרות עד מאות אלפי שקלים בתהליך רכישת הדירה. לרוב משקיעי הנדל"ן אין את המושג שהם, ורק הם, קובעים את מצב השוק. מוכרי דירות יכולים לפרסם את דירתם בכל מחיר אשר יעלה בדעתם, אך רק רוכשי הדירות יחליטו אם לשלם להם את המחיר הנכון, וכך אנחנו רואים שבאזור מסוים שלא מבוצעות […]

The post ניהול משא ומתן אפקטיבי לרכישת דירה להשקעה appeared first on קפה נדל"ן.

]]>
משקיעים רבים מפסדים לעתים קרובות עשרות עד מאות אלפי שקלים בתהליך רכישת הדירה.

לרוב משקיעי הנדל"ן אין את המושג שהם, ורק הם, קובעים את מצב השוק.

מוכרי דירות יכולים לפרסם את דירתם בכל מחיר אשר יעלה בדעתם, אך רק רוכשי הדירות יחליטו אם לשלם להם את המחיר הנכון, וכך אנחנו רואים שבאזור מסוים שלא מבוצעות בו הרבה עסקאות בשנה המחירים לא עולים ואף לפעמים חוזרים למחירים של שנים קודמות.

הכנו עבורכם מספר שלבים אשר אם תקפידו לבצע אותם כהלכה תוכלו לחסוך עד 20% במחיר הרכישה ולהגדיל את אחוזי התשואה השנתיים שלכם בעשרות אחוזים.

למדו את השוק- לפני שאתם מגיעים לראות נכס באזור ספציפי, עליכם ללמוד לעומק את מחירי הדירות באזור, המחיר למ"ר, רחובות מועדפים בשכונה, יתרונות וחסרונות של כל מיקום בשכונה\עיר.

תמחור העסקאות נמצא באתרי רשות המיסים ואצל יועצי נדל"ן אשר פועלים בשכונה, קחו בחשבון שללא לימוד מעמיק על מחירי השוק באזור לא תוכלו לדעת אם העסקה היא כדאית או לא, ולעולם לא תצליחו לבצע עסקה מושלמת.

עשו שיעורי בית על הנכס- בדקו באתרים השונים מתי הדירה פורסמה לראשונה ובאיזה מחיר.

רוב הסיכויים שמוכר שמפרסם את דירתו מספר חודשים ומידי פעם מעדכן את המחיר למטה, יהיה מוכן מול הלקוח הנכון להגיע להסכמה על המחיר.

הבנת הצורך במכירה- נסו בעדינות להבין מול המוכר מהי סיבת המכירה שלו תוך יצירת אמון הדדי. הרי ברור שמוכר שרכש דירה ועוד מספר חודשים עליו להעביר את יתרת הסכום, הוא "יתפשר" על המחיר יותר מאשר מוכר נכס שעוד לא יודע איפה עליו לגור.

ישנם מקרים רבים שתזהו כצורך דחוף למכירה כמו: הרחבת המשפחה, בעיות בריאותיות, שינוי מקום עבודה וכו'….

 

תיצרו חיבור-  לקוחות רבים חושבים שאם הם יגיעו לדירה כלשהיא ורק ישמיצו את הדירה ויציינו כל פגם בדירה הם יוכלו להוריד את המחיר. אך ההפך הוא הנכון, תזכרו שלמוכרי דירות יש ערך סנטימנטלי לבית והם מודעים לכל פגם (וגם לתכסיס הכי ישן בספר).

ברגע שתפעלו בדרך של שלילה יווצר נתק ביניכם אשר יוביל לכך שלא תוכלו להגיע בכלל לשלב המו"מ.

אך ברגע שתשבחו את הבית ותציינו דווקא את חוזקות הדירה יווצר מצב שהמוכר יבין שאתם לקוחות רציניים שאוהבים את הנכס, וברגע שתשבו לדבר על המחיר הוא יגלה את אמפטיה. זכרו תמיד שאת חולשות הבית הוא מכיר בעל פה ויודע את עלויות תיקונם, שכן הוא בעל הנכס.

תצרו שיחה מקרבת- אנשים רבים לאחר סיבוב בנכס והבנה שהם מעוניינים להתקדם קדימה, ישר מגיעים לדבר על המחיר. הדבר פסול במהותו!

נדל"ן עושים עם אנשים ולא עם רובוטים, לפעמים תוך שיחה מקרבת תוכלו לגלות דברים נוספים שלא רק יעזרו לכם בתמחור הדירה אלה בתנאי התשלום, מועד המסירה ועוד

קחו בחשבון שכאשר יש תקשורת טובה בין מוכר לקונה, ונוצר אמון הדדי בין השניים, כאשר נגיע לשלב המיקוח נוכל להגיע למחיר הרצוי שכן המוכר יודע שאתם רציניים ולא באתם "לשחוט".

הבנת עלויות השיפוץ- נסו להיות ריאלים בתמחור עלויות השיפוץ, ברגע שתגידו למוכר דירה שכדי לשפץ הסדק בקיר או את האמבטיה שלו אתם צריכים מאה אלף ₪, ברוב המקרים הוא יגיע למצב של חסימה תודעתית ויבין שאתם רוצים שהוא ישלם לכם על שיפוץ שהוא לא הרשה לעצמו במשך כל הזמן.

זכרו תמיד שמוכר הנכס מודע לכל פעם בבית ומודע במדויק לעלויות התיקון.

הצעת המחיר- חשוב מאוד שלהצעת המחיר תגיעו לאחר ביצוע כל השלבים שהוסברו כאן למעלה. תוך ישיבה מסודרת, בנוחות מקסימלית.

קחו בחשבון שאם תציינו את מגרעות הנכס, החל מהשיפוץ, המיקום, הגישה וכל זה לאחר שיצרתם מקרב, התלהבתם מהדירה והצגתם לו כי אתם רציניים ומעוניינים לרכוש את דירתו.

ברוב המקרים יפתח מו"מ מקצועי, של חילופי הצעות מחיר.

תקבעו לעצמכם יעד מחיר סופי להצעה ותציעו הצעה התחלתית נמוכה ממנה במקצת ( לא הצעה של 25% פחות) אשר לא תיצור את ההפך ממה שרציתם ותכניס את המוכר לנסיגה משיחה אתכם.

זכרו כי לפעמים מוכר יאמר לכם כי זהו הצעתו האחרונה, אל תתביישו בחלק מהמקרים להגיד שזה בסדר ושגם הצעתם היא האחרונה, להציג בסוף השיחה כמה אתם באמת מוכנים להתקדם לרכישה אך במחיר בנקבתם בו, לסיים את המו"מ בחיוך ולהמשיך הלאה.

תמיד תוכלו לחייג לאחר מספר ימים, להראות רצינות ולגשש אחר הורדת המחיר.

אל תתביישו לקחת איתכם איש מקצוע, מלווה משקיעים או יועץ נדל"ן, אשר הינם גורמי צד ג' במו"מ אשר ידעו לשקף את יתרונות וחסרונות הנכס בצורה מושלמת תוך שמירה על כבוד הדדי של הצדדים, איש מו"מ שווה כל שקל! הרי במידה ויחסכו לכם עשרות אחוזים במחיר הסופי לא תזכרו את שכר הטרחה אשר ביקשו ואף תשלמו להם באהבה אותם.

נסיים בכך שניהול מו"מ לרכישת דירה הינו דבר מאתגר, אשר יש לקחת אותו ברצינות רבה תוך הקפדה על דגשים רבים.

אך במידה ותעמדו בכל הדגשים, ותבצעו אותם כהלכה ברוב המקרים נוכל להגיד לכם "מזל טוב".

The post ניהול משא ומתן אפקטיבי לרכישת דירה להשקעה appeared first on קפה נדל"ן.

]]>
https://cafenadlan.co.il/%d7%a0%d7%99%d7%94%d7%95%d7%9c-%d7%9e%d7%a9%d7%90-%d7%95%d7%9e%d7%aa%d7%9f-%d7%90%d7%a4%d7%a7%d7%98%d7%99%d7%91%d7%99-%d7%9c%d7%a8%d7%9b%d7%99%d7%a9%d7%aa-%d7%93%d7%99%d7%a8%d7%94-%d7%9c%d7%94%d7%a9/feed/ 0
מושגים בסיסיים בנדל"ן מסחרי חלק ב https://cafenadlan.co.il/%d7%9e%d7%95%d7%a9%d7%92%d7%99%d7%9d-%d7%91%d7%a1%d7%99%d7%a1%d7%99%d7%99%d7%9d-%d7%91%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%9e%d7%a1%d7%97%d7%a8%d7%99-%d7%97%d7%9c%d7%a7-%d7%91/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25d7%259e%25d7%2595%25d7%25a9%25d7%2592%25d7%2599%25d7%259d-%25d7%2591%25d7%25a1%25d7%2599%25d7%25a1%25d7%2599%25d7%2599%25d7%259d-%25d7%2591%25d7%25a0%25d7%2593%25d7%259c%25d7%259f-%25d7%259e%25d7%25a1%25d7%2597%25d7%25a8%25d7%2599-%25d7%2597%25d7%259c%25d7%25a7-%25d7%2591 https://cafenadlan.co.il/%d7%9e%d7%95%d7%a9%d7%92%d7%99%d7%9d-%d7%91%d7%a1%d7%99%d7%a1%d7%99%d7%99%d7%9d-%d7%91%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%9e%d7%a1%d7%97%d7%a8%d7%99-%d7%97%d7%9c%d7%a7-%d7%91/#respond Mon, 30 Mar 2020 21:39:35 +0000 https://cafenadlan.co.il/?p=7932 ההשקעה הנפוצה ביותר למשקיע הקטן הינה משרדים וחנויות אשר לרוב יהיו חלק ממתחם קנינוני או קומפלקס משרדים יחס ברוטו-נטו: יחס ברוטו-נטו מציג את החלק היחסי של הנכס בשטחים המשותפים של הבניין, זאת אומרת, השטחים אשר מועמסים על היחידה ומוצג באחוזים. את המשרד אתם תרכשו (וגם תשכירו) לפי השטח ברוטו וכן תשלומי דמי הניהול והוצאות נוספות […]

The post מושגים בסיסיים בנדל"ן מסחרי חלק ב appeared first on קפה נדל"ן.

]]>
ההשקעה הנפוצה ביותר למשקיע הקטן הינה משרדים וחנויות אשר לרוב יהיו חלק ממתחם קנינוני או קומפלקס משרדים

יחס ברוטו-נטו:

יחס ברוטו-נטו מציג את החלק היחסי של הנכס בשטחים המשותפים של הבניין, זאת אומרת, השטחים אשר מועמסים על היחידה ומוצג באחוזים.
את המשרד אתם תרכשו (וגם תשכירו) לפי השטח ברוטו וכן תשלומי דמי הניהול והוצאות נוספות אשר מחושבות לפי השטח ברוטו יחס הברוטו-נטו יכול להשתנות מקומה לקומה בהתאם לחלוקת השטחים בכל קומה (עקב חלוקה שונה, תוספת/ביטול מסדרונות וכו'), ככל שהבניין יהיה גדול יותר, בד"כ יגדלו השטחים המשותפים ומכאן גם יחס הברוטו-נטו

שטח הנטו של הנכס מחושב באופן הבא:

השטח שבין קירות הנכס + שטח הקירות החיצוניים + מחצית משטח הקירות הפנימיים

השטחים המשותפים כוללים:

לובי כניסה בקומת הקרקע, חדרי חשמל, אשפה, חדר מונים, חדר משאבות, לובי קומתי , חדרי מדרגות, חדרי שירות, מעליות ,שירותים, מרחב מוגן, מסדרונות ועוד

השטחים המשותפים מועמסים באופן יחסי לכל משרד לפי השטח היחסי שלו בבניין ובקומה לדוגמא, בבניין בשטח של 10,000 מ"ר יש 8,000 מ"ר משרדים ו-2,000 מ"ר שטחים משותפים – יחס הברוטו נטו יהיה 25%  – ניקח את ה10,000 מ"ר ברוטו ונחלק ב 8,000 מ"ר נטו ונקבל תוצאה של 1.25, זהו המכפיל של ההעמסה של השטחים המשותפים על השטח נטו.

חשוב לשים לב – משווקים, מתווכים ויזמים שונים (בין אם רצון לייפות את הדברים ובין בחוסר מודעות) מציגים את את החישוב בצורה הפוכה כך שניתן לחשוב בטעות שיחס הברוטו נטו הוא 20% – הם יקחו את השטח נטו ויחלקו אותו בשטח הברוטו.  (8,000/10,000)

רמת מעטפת – בניגוד לדירות, בהן מקובל לרכוש מהיזם דירה עם ריצוף, קירות פנימיים, שירותים, מקלחת ושאר התוספות, ברכישת נכס מסחרי מקובל לרכוש את הנכס ברמת המעטפת: נקבל נכס עם קירות חיצוניים, רצפת ותקרת בטון, הכנה לספינקלרים, והכנה למערכות המים והחשמל את עבודות הגמר, נאלץ לעשות בעצמנו לאחר מסירת הנכס מידי היזם עלות השיפוץ ועבודות הגמר הינם על השטח נטו ולא הברוטו

דמי ניהול: בבניין משרדים תפקיד חברת ניהול חשוב במיוחד ומעורבותה בניהול הבניין קריטית להצלחת הפרויקט. בד"כ דמי הניהול ישולמו על בסיס נוסחה מסוימת פר מטר ובסוף השנה עושים חשבון ובמידת הצורך משלימים את ההפרש דמי הניהול, כוללים: ניקיון של השטחים הציבוריים, חשבונות חשמל ומים של השטחים הציבוריים, שמירה, תחזוקה ותפעול המתקנים והמערכות של הבניין דמי הניהול משולמים על השטח ברוטו וטווח העלויות מתחיל  בכ-8 ₪ למ"ר לבניינים קטנים וישנים בלי הרבה שטחים משותפים, מעליות, שמירה וכו' ויכולים להגיע עד 20 ₪ למ"ר ואף יותר במגדלים חדישים

צי'לרים:  ברבים מבנייני המשרדים קיימים צ'ילרים אשר אחראים לאספקת המיזוג ליחידות השונות  בד"כ מכבים את הצ'ילר בלילה וישנם עסקים אשר זקוקים למיזוג 24/7 (חדרי שרתים, חברות אשר מתנהלות מול חברות ולקוחות מחו"ל וכו').  הקבלן יעביר את המערכות עד לכניסת היחידה, ועל הרוכש לרכוש מונה אנרגיה אשר יתחבר למערכת של הצ'ילר ויציג לחברת הניהול כמה חשמל כל יחידה צרכה וכך יחולק חשבון המיזוג.

The post מושגים בסיסיים בנדל"ן מסחרי חלק ב appeared first on קפה נדל"ן.

]]>
https://cafenadlan.co.il/%d7%9e%d7%95%d7%a9%d7%92%d7%99%d7%9d-%d7%91%d7%a1%d7%99%d7%a1%d7%99%d7%99%d7%9d-%d7%91%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%9e%d7%a1%d7%97%d7%a8%d7%99-%d7%97%d7%9c%d7%a7-%d7%91/feed/ 0
מושגים בסיסיים בנדל"ן מסחרי חלק א https://cafenadlan.co.il/%d7%9e%d7%95%d7%a9%d7%92%d7%99%d7%9d-%d7%91%d7%a1%d7%99%d7%a1%d7%99%d7%99%d7%9d-%d7%91%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%9e%d7%a1%d7%97%d7%a8%d7%99-%d7%97%d7%9c%d7%a7-%d7%90/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25d7%259e%25d7%2595%25d7%25a9%25d7%2592%25d7%2599%25d7%259d-%25d7%2591%25d7%25a1%25d7%2599%25d7%25a1%25d7%2599%25d7%2599%25d7%259d-%25d7%2591%25d7%25a0%25d7%2593%25d7%259c%25d7%259f-%25d7%259e%25d7%25a1%25d7%2597%25d7%25a8%25d7%2599-%25d7%2597%25d7%259c%25d7%25a7-%25d7%2590 https://cafenadlan.co.il/%d7%9e%d7%95%d7%a9%d7%92%d7%99%d7%9d-%d7%91%d7%a1%d7%99%d7%a1%d7%99%d7%99%d7%9d-%d7%91%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%9e%d7%a1%d7%97%d7%a8%d7%99-%d7%97%d7%9c%d7%a7-%d7%90/#respond Mon, 30 Mar 2020 21:37:42 +0000 https://cafenadlan.co.il/?p=7929 בעולם הנדל"ן המסחרי יש מושגים אשר לא ניתקל בהם במידה ואנו עוסקים בנדל"ן למגורים. או מושגים שנשמעים זהים אך מקבלים משמעות שונה או הגדרה שונה ולכן צריך להכיר בהבדלים   מהו נדל"ן מסחרי? זהו נדל"ן שמאגד בתוכו את כל מה שהוא לא נדל"ן למגורים: משרדים חנויות מסעדות בתי קולנוע מרכזים מסחריים קניונים אולמות תצוגה מחסנים […]

The post מושגים בסיסיים בנדל"ן מסחרי חלק א appeared first on קפה נדל"ן.

]]>
בעולם הנדל"ן המסחרי יש מושגים אשר לא ניתקל בהם במידה ואנו עוסקים בנדל"ן למגורים.

או מושגים שנשמעים זהים אך מקבלים משמעות שונה או הגדרה שונה ולכן צריך להכיר בהבדלים

 

מהו נדל"ן מסחרי?

זהו נדל"ן שמאגד בתוכו את כל מה שהוא לא נדל"ן למגורים:

משרדים

חנויות

מסעדות

בתי קולנוע

מרכזים מסחריים

קניונים

אולמות תצוגה

מחסנים

מרכזים לוגיסטיים

מבני תעשייה

קרקעות חקלאיות למגורים ולמסחר ותעשיה

 

 

מס רכישה בנדל"ן מסחרי?

מס רכישה היינו מס אותו הרוכש מחויב לשלם למדינה כאשר רוכש נכס

על נכס מסחרי בארץ תשלמו 6% מס רכישה קבוע, לא משנה אם זה נכס ראשון או עשירי

בשונה מדירה רגילה בה לא תשלם מס רכישה על הנכס הראשון עד לסכום של 1.8 מיליון לערך (משתנה משנה לשנה) ואילו מהנכס השני והלאה תשלם 8% מהשקל הראשון

בנדל"ן מסחרי אם אנחנו רוכשים את הנכס ברמת מעטפת (מה שאומר ללא שלב הגמר בבניה) נשלם מס רכישה רק על העלות  עד רמת המעטפת.

ואותו כנ"ל במבנה קבוצת רכישה במידה והנכס נרכש במודל קבוצת רכישה (דבר הנכון גם לנדל"ן למגורים) העלות של 6% מס רכישה יוטל רק על ערך שווי הקרקע ולא על מחיר הנכס הכולל.

סכום שנע בין 40 ל60 אחוז מערך הנכס הכולל.

 

ארנונה מסחרית:

 

הסיבה העיקרית בגללה אנו רואים עיריות רבות מקדמות במהירות פרויקטים מסחריים ומעכבת פרויקטים למגורים היא כי העיריה מפסידה כסף על כל אזרח שבה לגור בעיר, היא חייבת לתת לו שירותים עירוניים ועל אף שאנחנו מרגישים שאנו משלמים המון על ארנונה בבתים שלנו מבחינת העירייה זה הפסדי ולכן שואפת להכניס אליה כמה שיותר מתמחים מסחריים בהם תוכל לדרוש ארנונה גבוהה משמעותית ומצדה השני לא להעניק כמעט שום שירות כנגד.

לכל עירייה יש את צו הארנונה שלה אשר ניתן לגשת אליו בקלות דרך האינטרנט,

בצו הארנונה ניתן לראות חלוקה לסוגים שונים של שימושים, שטח הנכס, אזור הנכס, גיל הנכס ועוד.

מספר עקרונות נוספים שכדאי להכיר על ארנונה מסחרית:

מומלץ לבדוק לפי הרכישה מהו הסיווג ומה הארנונה הצפויה על הנכס-

-הארנונה מחושבת בד"כ על השטח נטו, אך זה משתנה מעירייה לעירייה

-ניתן לבקש פטור מתשלום ארנונה על הנכס במידה והנכס עומד ריק. הפטור ניתן רק לחצי שנה ופעם אחת במהלך הבעלות על הנכס.

-ניתן גם לבקש פטור מתשלום ארנונה במידה והנכס עובר שיפוץ

-עיריות שונות מעודדות עסקים שונים (בד"כ חברות הייטק) לעבור לשטחן על ידי מתן תמריצים בצורת הנחה בדמי הארנונה

רישום בטאבו:

 כמו בדירות גם במסחרי העורך דין של הקבלן מבצע פרצלציה ומחלק את החלקה לתת חלקות, על פי מספר היחידות אשר חילק את הפרויקט, כך שכל משרד/חנות רשומה כתת חלקה בפני עצמה

חשוב לבדוק האם הנכס אותו אתם מתעניינים לרכוש נרשם כתת חלקה בפני עצמו. במקרים מסוימים, יזמי נדל"ן קטנים, אשר רכשו שטח גדול מהיזם של הפרויקט וכעת מוכרים אותו בחתיכות קטנות. במקרים אלו (בד"כ) הנכס אינו רשום כתת חלקה בפני עצמו, אלא מנוהל על ידי הסכם שיתוף בין הרוכשים. שווי נכס כזה תמיד יהיה נמוך מנכס אשר רשום בטאבו באופן עצמאי!

פתיחת תיק: 

בניגוד להשקעה בדירות מגורים אשר ניתן לרכוש אותן כאדם פרטי ואף לקבל פטור מתשלום מס הכנסה במידה והדירה מושכרת בפחות מ5,030 ₪ בחודש, על מנת לרכוש נדל"ן מסחרי עלינו לפתוח תיק ברשויות המס עם כל המשתמע מכך (רו"ח, דוחות, מע"מ וכו') תשלום מס ההכנסה על הכנסות מנדל"ן מסחרי יהיו על פי מדרגות המס "שלא מיגיעה אישית" – אשר מתחילות ב31% עד גובה הכנסה של 20,200 ש"ח בחודש ויכולה להגיע עד 50% להכנסה של 54,131 ש"ח בחודש

The post מושגים בסיסיים בנדל"ן מסחרי חלק א appeared first on קפה נדל"ן.

]]>
https://cafenadlan.co.il/%d7%9e%d7%95%d7%a9%d7%92%d7%99%d7%9d-%d7%91%d7%a1%d7%99%d7%a1%d7%99%d7%99%d7%9d-%d7%91%d7%a0%d7%93%d7%9c%d7%9f-%d7%9e%d7%a1%d7%97%d7%a8%d7%99-%d7%97%d7%9c%d7%a7-%d7%90/feed/ 0