בעולם הנדל"ן המסחרי יש מושגים אשר לא ניתקל בהם במידה ואנו עוסקים בנדל"ן למגורים.
או מושגים שנשמעים זהים אך מקבלים משמעות שונה או הגדרה שונה ולכן צריך להכיר בהבדלים
מהו נדל"ן מסחרי?
זהו נדל"ן שמאגד בתוכו את כל מה שהוא לא נדל"ן למגורים:
משרדים
חנויות
מסעדות
בתי קולנוע
מרכזים מסחריים
קניונים
אולמות תצוגה
מחסנים
מרכזים לוגיסטיים
מבני תעשייה
קרקעות חקלאיות למגורים ולמסחר ותעשיה
מס רכישה בנדל"ן מסחרי?
מס רכישה היינו מס אותו הרוכש מחויב לשלם למדינה כאשר רוכש נכס
על נכס מסחרי בארץ תשלמו 6% מס רכישה קבוע, לא משנה אם זה נכס ראשון או עשירי
בשונה מדירה רגילה בה לא תשלם מס רכישה על הנכס הראשון עד לסכום של 1.8 מיליון לערך (משתנה משנה לשנה) ואילו מהנכס השני והלאה תשלם 8% מהשקל הראשון
בנדל"ן מסחרי אם אנחנו רוכשים את הנכס ברמת מעטפת (מה שאומר ללא שלב הגמר בבניה) נשלם מס רכישה רק על העלות עד רמת המעטפת.
ואותו כנ"ל במבנה קבוצת רכישה במידה והנכס נרכש במודל קבוצת רכישה (דבר הנכון גם לנדל"ן למגורים) העלות של 6% מס רכישה יוטל רק על ערך שווי הקרקע ולא על מחיר הנכס הכולל.
סכום שנע בין 40 ל60 אחוז מערך הנכס הכולל.
ארנונה מסחרית:
הסיבה העיקרית בגללה אנו רואים עיריות רבות מקדמות במהירות פרויקטים מסחריים ומעכבת פרויקטים למגורים היא כי העיריה מפסידה כסף על כל אזרח שבה לגור בעיר, היא חייבת לתת לו שירותים עירוניים ועל אף שאנחנו מרגישים שאנו משלמים המון על ארנונה בבתים שלנו מבחינת העירייה זה הפסדי ולכן שואפת להכניס אליה כמה שיותר מתמחים מסחריים בהם תוכל לדרוש ארנונה גבוהה משמעותית ומצדה השני לא להעניק כמעט שום שירות כנגד.
לכל עירייה יש את צו הארנונה שלה אשר ניתן לגשת אליו בקלות דרך האינטרנט,
בצו הארנונה ניתן לראות חלוקה לסוגים שונים של שימושים, שטח הנכס, אזור הנכס, גיל הנכס ועוד.
מספר עקרונות נוספים שכדאי להכיר על ארנונה מסחרית:
מומלץ לבדוק לפי הרכישה מהו הסיווג ומה הארנונה הצפויה על הנכס-
-הארנונה מחושבת בד"כ על השטח נטו, אך זה משתנה מעירייה לעירייה
-ניתן לבקש פטור מתשלום ארנונה על הנכס במידה והנכס עומד ריק. הפטור ניתן רק לחצי שנה ופעם אחת במהלך הבעלות על הנכס.
-ניתן גם לבקש פטור מתשלום ארנונה במידה והנכס עובר שיפוץ
-עיריות שונות מעודדות עסקים שונים (בד"כ חברות הייטק) לעבור לשטחן על ידי מתן תמריצים בצורת הנחה בדמי הארנונה
רישום בטאבו:
כמו בדירות גם במסחרי העורך דין של הקבלן מבצע פרצלציה ומחלק את החלקה לתת חלקות, על פי מספר היחידות אשר חילק את הפרויקט, כך שכל משרד/חנות רשומה כתת חלקה בפני עצמה
חשוב לבדוק האם הנכס אותו אתם מתעניינים לרכוש נרשם כתת חלקה בפני עצמו. במקרים מסוימים, יזמי נדל"ן קטנים, אשר רכשו שטח גדול מהיזם של הפרויקט וכעת מוכרים אותו בחתיכות קטנות. במקרים אלו (בד"כ) הנכס אינו רשום כתת חלקה בפני עצמו, אלא מנוהל על ידי הסכם שיתוף בין הרוכשים. שווי נכס כזה תמיד יהיה נמוך מנכס אשר רשום בטאבו באופן עצמאי!
פתיחת תיק:
בניגוד להשקעה בדירות מגורים אשר ניתן לרכוש אותן כאדם פרטי ואף לקבל פטור מתשלום מס הכנסה במידה והדירה מושכרת בפחות מ5,030 ₪ בחודש, על מנת לרכוש נדל"ן מסחרי עלינו לפתוח תיק ברשויות המס עם כל המשתמע מכך (רו"ח, דוחות, מע"מ וכו') תשלום מס ההכנסה על הכנסות מנדל"ן מסחרי יהיו על פי מדרגות המס "שלא מיגיעה אישית" - אשר מתחילות ב31% עד גובה הכנסה של 20,200 ש"ח בחודש ויכולה להגיע עד 50% להכנסה של 54,131 ש"ח בחודש