דמיינו מצב בו אתם עתידים לרכוש רכב מיד שניה.

חיצונית, הרכב נראה שמור, נקי ומטופל – אך כזכור, לא שופטים קנקן ע"פ מראו החיצוני (במאמר הקודם הצגנו מספר דרכים כיצד להעלות את מחירו של הנכס ע"י מספר צעדים ופעולות פשוטות הדואגות להדגיש מראה ולטשטש פגמים, זוכרים?)

אך נחזור לרכב שלנו, ברור לכם ולנו כי הייתם משקיעים שעה מיומכם וכמה מאות שקלים על-מנת לבדוק את הרכב במוסך, ורצוי כזה שאתם מכירים וסומכים עליו דעתו ומקצועיותו.

אך מדוע תעשו זאת?  האם אתם לא סומכים על מוכר הרכב?  האם אתם לא סומכים על עצמכם? שהרי הרכב נראה שמור ומטופל?

והנה, בבדיקת המוסך מתגלים ליקויים שונים, לאו דווקא ליקויים חמורים, אך כאלה שבהחלט יורידו את ערכו או אפילו עלולים להחמיר עם הזמן ולהפוך לליקויים רציניים אשר עלולים לסבך אתכם ולייצר רומן ארוך עם המוסך.

את הרציונאל מדוע להשקיע זמן וכסף בבדיקת רכב – אין צורך להסביר.

אזיי מדוע יהיה קשה להבין כי גם את הדירה אותה אתם מתכוונים לרכוש יש להכניס ל"למוסך" טרם רכישתה?

במקרה זה התחנה הראשונה במוסך – זוהי השמאי

בדרך כלל רוכשים פוטנציאליים נעזרים בשרותי השמאי, כאשר הם זקוקים למשכנתא ומי שמפנה אותם לשמאי, זהו אותו הבנק שאמור לתת להם משכנתא. אבל לא תמיד זה נכון ותיכף נבין למה : אנו הולכים לדבר איתכם על רכישת נכסי יד שניה, כי ברכישת דירות חדשות התהליך טיפה שונה.

נדמיין שניה שמצאתם את דירת חלומותיכם ואחרי שהבאתם לשם הורים וקבלנים שונים כדי לאמוד את עלויות השיפוץ וכעת אתם מעוניינים לרכוש אותה, רק לצורך זה אתם חייבים את המימון המקסימלי של הבנק בגובה 75% משווי הדירה. כדי שיהיה פשוט יותר להבין את הדוגמא נדבר במספרים עגולים:

נניח שמחיר שסיכמתם עליו זה 1 מיליון ש"ח והון העצמי שלכם עומד על 250,000 ש"ח.

כעת אתם רוצים להתקדם עם העסקה ולחתום על ההסכם המחייב ולפעמים בשלב הזה יהיו צדדים שילחצו עליכם "לשריין" את העסקה ולחתום על זכרון דברים לרכישת הדירה, כדי שלא תוכלו לקבל רגליים קרות ולרדת מהעסקה מאוחר יותר. ברוב המקרים זכרון דברים נחתם בין הצדדים בלבד וללא מעורבות של עורך דין וזה אומר להתחייב לעסקה מבלי לתת לעורך דין לבדוק את הדירה מבחינה משפטית. לכן בהתייעצות קטנה עם עו"ד שמתמחה בתחום המקרקעין (בכוונה כתבתי מתמחה, כי לאנשים יש נטייה לחשוב שכל עו"ד יודע לעשות הכול ולכן הם הולכים לעו"ד של המשפחה שמטפל בענייני המשפחה עשרות שנים מבלי לבדוק בכלל אם הוא מתמחה בתחום המקרקעין) תגלו שהוא מתנגד בתוקף לזכרון דברים ומציע לכם לחתום על חוזה בנוכחות עורכי הדין לאחר ביצוע כל הבדיקות המשפטיות.

כעת נחזור לשמאות – קיימות 2 אופציות לבצע שמאות לקראת קבלת משכנתא :

אופציה 1 – שמאות מסובסדת ע"י הבנק אחרי חתימה על חוזה

שמאות כזאת הכי נפוצה ועל פניו היא עולה לנו הכי מעט (בין 300-500 ש"ח) וכל השאר משלם בנק, אומנם אם אתם לא זהירים ולא בודקים היטב את השוק, "הזול" יכול לעלות לכם מאד יקר ותוכלו להגיע להפסדים קשים של מאות אלפי שקלים וכעת תבינו למה:

נחזור לדוגמא שלנו, כאשר הנכס שלכם עולה מיליון, הון העצמי שלכם הינו 250,000 ש"ח ואתם מתכוונים לקחת מימון מקסימלי של 75% משווי העסקה, דהיינו 750,000 ש"ח. במידה והלכתם על שמאות מסובסדת, אתם חותמים על החוזה המחייב אצל עורכי הדין, מביאים את החוזה לבנק, מקבלים רשימה של שמאים שעובדים עם אותו הבנק, בוחרים שמאי, שולחים אותו לנכס ומחכים לדו"ח שלו שמגיע לבנק כ-7 ימים לאחר הביקור בנכס. עד עכשיו נראה שהכול בסדר עד שאתם מקבלים טלפון מיועצת משכנתאות של הבנק ואתם מופתעים לגלות שהשמאי העריך את הנכס לא במליון, אלא ב-850,000 ש"ח וזה אומר ש-75% אתם מקבלים לא ממליון, אלא רק מ-850,00 ש"ח וזה אומר שעדיין חסר לכם יותר מ-100,000 ש"ח להון העצמי שלכם כדי להשלים את העסקה ואז אם אין לכם מאיפה להשלים אתם נכנסים להפרה יסודית של החוזה וחייבים לפצות את המוכר בפיצוי סטנדרטי של 10% משווי העסקה, שזה 100,000 ש"ח.

תרחישים כאלה קורים די הרבה, מכיוון שברוב העסקאות השמאים של הבנקים מעריכים את הנכסים פחות ממחירים המבוקשים כדי לשמור על האינטרסים של הבנקים, כדי שבמידת הצורך לבנקים יהיה קל להיפטר מן הנכסים במידה והלווים לא ישלמו את המשכנתא. ישנם גם שמאים של הבנקים שלא מתמחרים את עליות המחירים החדות שקרו בשוק ב-8 שנים האחרונות וטוענים שהיום מחירים עולים ומחר הם עלולים לרדת ולכן הבנק חייב לשמור על עצמו במידה ויצטרך לממש את הנכס…

לכן, אם אתם חייבים את אחוז מימון המקסימלי והון עצמי שלכם מוגבל, אתם חייבים לעשות שמאות מוקדמת לפני חתימה על החוזה המחייב וזה מביא אותנו לאופציה 2

אופציה 2 – שמאות מוקדמת לפני חתימה על חוזה

הרבה רוכשים פחות אוהבים את האופציה הזאת, מכיוון שכאן תצטרכו להיפרד בין-2000 ל-3000 ש"ח בממוצע, תלוי בשמאי. אבל וזה אבל גדול – כאן השמאי מייצג אתכם ולכן ההערכה בדרך כלל תהיה גבוהה יותר וגם אם עדיין היא תהיה נמוכה ממחיר המבוקש תוכלו לחזור לשולחן משא ומתן עם המוכר כדי להוריד עוד מהמחיר או תוכלו לרדת מהעסקה בצורה לא כואבת בכלל.

במקרה של אופציה 2 – כאשר החלטתם לרכוש את הדירה ולפני שאתם חותמים על החוזה המחייב זכותכם להיעזר בשירותי שמאי לצורך בדיקת ערך הנכס לקבלת משכנתא נכונה ומתאימה וגם (וזה לא פחות חשוב) כדי לבדוק את תקינות הרישום הן בלשכת רישום מקרקעין (טאבו) והן בעיריה המקומית וזאת כדי לבדוק את ההתאמה בין מה שרשום במסמכים לבין מה שקורה בפועל, כי אם לא קיימת התאמה או קיימת התאמה חלקית, הערך של הנכס יורד ואתם חייבים לדעת את זה לפני שאתם חותמים על החוזה המחייב, כי אחרי שחתמתם יהיה לכם מאד קשה לחזור בכם. קבלו טיפ חשוב – במידה והחלטתם ללכת על האופציה הזאת, לפני שאתם בוחרים את השמאי, תוודאו שאתם בוחרים את השמאי המוכר והמקצועי שעובד עם כל הבנקים, תתייעצו עם עורך דין שמייצג אתכם בעסקה או עם מתווכים אזוריים, לרוב הם יוכלו להמליץ לכם על שמאי כזה ושתהיה לכם שמאות קלה 🙂