fbpx
Skip to content
  • ראשי
  • מי אנחנו
  • ליווי משקיעים
    • פגישת אסטרטגיה
    • סיור שטח מקצועי
    • ליווי משקיעים כולל
    • טיפול במכירת נכס
    • ניהול נכסים
  • אזורי השקעה
תפריט
  • ראשי
  • מי אנחנו
  • ליווי משקיעים
    • פגישת אסטרטגיה
    • סיור שטח מקצועי
    • ליווי משקיעים כולל
    • טיפול במכירת נכס
    • ניהול נכסים
  • אזורי השקעה
  • השקעות חמות
  • בלוג מקצועי
  • מהשטח
  • צור קשר
תפריט
  • השקעות חמות
  • בלוג מקצועי
  • מהשטח
  • צור קשר
תפריט
  • ראשי
  • מי אנחנו
  • ליווי משקיעים
    • פגישת אסטרטגיה
    • סיור שטח מקצועי
    • ליווי משקיעים כולל
    • טיפול במכירת נכס
    • ניהול נכסים
  • השקעות חמות
  • בלוג מקצועי
  • אזורי השקעה
  • מהשטח
  • צור קשר

איך לקנות נכון דירה בבניין שעובר תמ"א 38

בעשור האחרון תחום התמ"א 38 השתלט על תמונת הנדל"ן בישראל.
שוק מיוחד זה יצר מציאות שבעבר לא היתה אפשרית,
יצירת דירות חדשות באיזורים הכי חמים, מבוססים ויקרים בכל עיר ועיר.
אחד הערים הכי בולטות בתחום התמ"א 38  מחוץ למדינת תל אביב, הינה חיפה ועד היום היא מהערים עם הכי הרבה פרויקטים שהסתיימו, בבניה פעילה ובתהליכי אישור בשלבים שונים…
התמ"א נוגעת בכל חלקי העיר, אך במיוחד בשכונות הכרמל
וככל שמחירי הנדלן עלו באופן כללי הם הגיעו בכל העוצמה גם לשכונות כמו רוממה, נו"ש ואף לעיר תחתית ושכונות החוף...
אז איך משקיעים נכון בדירה בבניין עם פוטנציאל לתמ"א או לחילופין בשלבים ראשונים לאישור תהליך?

להלן מספר דרכים חשובים לבדיקה:
א. שלב ניתוח השוק
כשבאים לבדוק השקעה בבניין עם פוטנציאל לתמ"א 38 כדאי להתחיל לבדוק האם יש פרויקטים דומים באיזור. בשלב זה של התמ"אות בארץ כל איזור בו כלכלי לעשות תמ"א אמור להיות עם פרויקטים פעילים.
אם אין עדיין זה סימן שאלה גדול שצריך לברר… במידה וישנן פרויקטים פעילים שווה לבדוק מה המחירים בפרויקטים הללו ולהסיק מכך מחיר למטר בפרויקטים הנ"ל בכדי להשוות להשקעה הפוטנציאלית ולהבין האם היא מתומחרת יקר או מאפשרת לנו רווח ראוי להשקעה והסיכון.
יש לזכור כי הרבה פעמים מוכרים דירה יעלו מחיר  בצורה לא ריאלית רק מהציפיה שאכן יקרה פרויקט

 

ב. פוטנציאל הבנין לשם היתכנות הפרויקט:
אם בבניין המדובר עדיין לא התחיל תהליך, ייתכן שגם לא יתחיל, בשביל תמ"א צריכים שמספר דברים יקרו:
גודל בניין וכמות דירות לא גבוהה מדי שלא תאפשר רווחיות מספקת ליזם להרוויח.
בין 4 ל6 דירות זה כמות מקסימלית לפרויקט תמ"א גם באיזורים יקרים למטר.
כמו כן חשוב לבדוק את שטח הקרקע בחלקה של הבניין המדובר, בכדי לבחון את הזכויות שנגזרות משטח הקרקע והפוטנציאל הנובע מכך לפרויקט, (חשוב במיוחד בתהליכי תמ"א 38 הריסה ובניה שדורש זכויות גדולות יותר).

 

ג. במידה ופרויקט כבר מתקדם בבניין חשוב לברר:
מי היזם: מה רמת הניסיון שלו, מה איכות הפרויקטים שלו וכמה פרויקטים יש לו על השולחן
תמ"א 38 הכניס למשחק קבלנים גדולים שחיפשו דרכים נוספות לבניה בשוק שפנה למחיר למשתכן ויצר דלילות בשוק הקרקעות לבניה, אך בו בזמן למשחק נכנסו גם יזמים קטנים ומתחילים אשר גילו שוק חדש שסף הכניסה הכלכלי שלו יחסית נמוך ולרוב אינו דורש השקעה גבוהה של רכישת קרקע.
יזמים קטנים יכולים להיות מצוינים ואף עדיפים על קבלן גדול ועסוק שהפרויקט שלכם הוא רק אחד מרבים, אך כשבוחרים יזם קטן צריך לראות שהוא אכן בעל יכולות מספקות בצד המקצועי וגם בצעד הכלכלי וכמובן להגן על עצמכם טוב בליווי משפטי מקצועי
באיזה שלב היזם בתהליך: גם תהליך בראשיתו זה סימן חיובי אך תמחור הנכס צריך לשקף את חוסר הוודאות של תחילת תהליך, אם התהליך בשלב מתקדם ההחלטות המהותיות בפרויקט כבר נעשו ואנחנו כמשקיעים קונים למעשה דירה שההחלטות לגביה כבר התקבלו, צריך לבדוק שאכן העיסקה תשביח את עצמה על בסיס אותן תוכניות.
איזה תמורות הוא מציע לבעלי הדירות: האם הדירה תקבל 12 או 25 מטר בנוי, מה מוסיפים בשטחים המשותפים, כמה חניות אם בכלל ועוד... לכל משתנה יש שווי והשבחה צפויה
ד. האם מחיר הקניה משקף מחיר שוק:
כפי שציינו מוכר שיש בנכס שלו תהליך או התחלת תהליך של תמ"א, נוטה לעלות את המחיר של הנכס הרבה פעמים בצורה לא פרופורציונלית.
כמשקיע חשוב לדעת לקנות במחיר הוגן שישקף עבורך רווח עתידי.
ההמלצה היא להבין מהו מחיר שוק של הנכס ללא התמ"א ולעלות לא יותר מ10 אחוז משווי הנכס במידה ואכן התחיל תהליך.
במידה והפרויקט כבר לקראת ביצוע כל מקרה לגופו, זה יהיה תלוי במה יהיה שווי הנכס לאחר התמ"א
מוכר שמוכר את הנכס כבר בשלב שניתן להרגיש את הרווח הצפוי, יכול לצפות לקבל יותר על הנכס שלו, אך עדיין ב10 עד 20 אחוז מתחת לשווי הנכס לאחר ביצוע התמ"א

 

חושב לקנות בחיפה דירה בפרויקט לפני תמ"א, שים דגש על שכונות הכרמל שם מתרחשים מרבית הפרויקטים עקב המחיר הגבוה למטר, אך בו בזמן שווה לחפש גם פרויקטים ברוממה הישנה, נווה שאנן, ועיר תחתית
אנחנו כמלווי משקיעים ומשווקי פרויקטים מכירים את כל הפרויקטים הפעילים והעתידיים ויכולים לעזור לכם למצוא את ההזדמנויות הרלוונטיות

אולי יעניין אותך גם

Bahai Gardens in Haifa

לקנות למכור או להשקיע בנדל"ן חיפאי בשנת 2020 - מורה נבוכים חלק ב

Bahai Gardens in Haifa, Israel

לקנות למכור או להשקיע בנדל"ן חיפאי בשנת 2020 - מורה נבוכים חלק א

Urban renewal project. Haifa, Israel

להשקיע בדירה במתחם בפינוי בינוי איך עושים את זה נכון?

haifa-2731565_1920

נווה שאנן – השכונה הגדולה בישראל

70163823_2260587950719123_8451925790857101312_n

משהו טוב קורה בנדלן של שכונות החוף בחיפה פינוי בינוי - חלק ב

דירות להשקעה בטירת הכרמל, דירה להשקעה בחיפה

משהו טוב קורה בנדלן של שכונות החוף בחיפה – חלק א

person-wears-multicolored-blazer-928199

ניהול משא ומתן אפקטיבי לרכישת דירה להשקעה

writing-notes-idea-class-7103

מושגים בסיסיים בנדל"ן מסחרי חלק ב

writing-notes-idea-class-7103

מושגים בסיסיים בנדל"ן מסחרי חלק א

low-angle-view-of-office-building-against-blue-sky-248877

האם השקעה בנדל"ן מסחרי נכונה למשקיע קטן

architect-architecture-artist-blur-268362

פריסיילים – רכישה מוקדמת מקבלן

person-holding-pencil-1388944

קניה השבחה ומכירה

יש לכם שאלה?

השאירו פרטים וניצור עמכם קשר
  • 0723974403
  • Cafenadlan1@gmail.com
  • שדרות מוריה 52, חיפה
  • פתרונות נדל"ן חיפה בגוגל לעסק שלי
השקעות חמות

השקעות

  • בינלאומי
  • מסחרי
  • קרקעות
  • פריסייל חדש מקבלן
  • השבחה ואקזיט
  • דירות יד 2
ליווי משקיעים
  • פגישת אסטרטגיה
  • סיור שטח מקצועי
  • ליווי משקיעים כולל
  • טיפול במכירת נכס
  • ניהול נכסים
תפריט
  • פגישת אסטרטגיה
  • סיור שטח מקצועי
  • ליווי משקיעים כולל
  • טיפול במכירת נכס
  • ניהול נכסים
בלוג מקצועי

לקנות למכור או להשקיע בנדל"ן חיפאי בשנת 2020 – מורה נבוכים חלק ב

לקנות למכור או להשקיע בנדל"ן חיפאי בשנת 2020 – מורה נבוכים חלק א

איך לקנות נכון דירה בבניין שעובר תמ"א 38

להשקיע בדירה במתחם בפינוי בינוי איך עושים את זה נכון?

נווה שאנן – השכונה הגדולה בישראל

קבלו עדכונים למייל

© כל הזכויות שמורות

Facebook
Youtube
סגירת תפריט
  • ראשי
  • מי אנחנו
  • ליווי משקיעים
    • פגישת אסטרטגיה
    • סיור שטח מקצועי
    • ליווי משקיעים כולל
    • טיפול במכירת נכס
    • ניהול נכסים
  • השקעות חמות
  • בלוג מקצועי
  • אזורי השקעה
  • מהשטח
  • צור קשר
Call Now Button
שינוי גודל גופנים
WhatsApp chat