בעשור האחרון תחום התמ"א 38 השתלט על תמונת הנדל"ן בישראל.
שוק מיוחד זה יצר מציאות שבעבר לא היתה אפשרית,
יצירת דירות חדשות באיזורים הכי חמים, מבוססים ויקרים בכל עיר ועיר.
אחד הערים הכי בולטות בתחום התמ"א 38  מחוץ למדינת תל אביב, הינה חיפה ועד היום היא מהערים עם הכי הרבה פרויקטים שהסתיימו, בבניה פעילה ובתהליכי אישור בשלבים שונים…
התמ"א נוגעת בכל חלקי העיר, אך במיוחד בשכונות הכרמל
וככל שמחירי הנדלן עלו באופן כללי הם הגיעו בכל העוצמה גם לשכונות כמו רוממה, נו"ש ואף לעיר תחתית ושכונות החוף...
אז איך משקיעים נכון בדירה בבניין עם פוטנציאל לתמ"א או לחילופין בשלבים ראשונים לאישור תהליך?

להלן מספר דרכים חשובים לבדיקה:
א. שלב ניתוח השוק
כשבאים לבדוק השקעה בבניין עם פוטנציאל לתמ"א 38 כדאי להתחיל לבדוק האם יש פרויקטים דומים באיזור. בשלב זה של התמ"אות בארץ כל איזור בו כלכלי לעשות תמ"א אמור להיות עם פרויקטים פעילים.
אם אין עדיין זה סימן שאלה גדול שצריך לברר… במידה וישנן פרויקטים פעילים שווה לבדוק מה המחירים בפרויקטים הללו ולהסיק מכך מחיר למטר בפרויקטים הנ"ל בכדי להשוות להשקעה הפוטנציאלית ולהבין האם היא מתומחרת יקר או מאפשרת לנו רווח ראוי להשקעה והסיכון.
יש לזכור כי הרבה פעמים מוכרים דירה יעלו מחיר  בצורה לא ריאלית רק מהציפיה שאכן יקרה פרויקט

ב. פוטנציאל הבנין לשם היתכנות הפרויקט:
אם בבניין המדובר עדיין לא התחיל תהליך, ייתכן שגם לא יתחיל, בשביל תמ"א צריכים שמספר דברים יקרו:
גודל בניין וכמות דירות לא גבוהה מדי שלא תאפשר רווחיות מספקת ליזם להרוויח.
בין 4 ל6 דירות זה כמות מקסימלית לפרויקט תמ"א גם באיזורים יקרים למטר.
כמו כן חשוב לבדוק את שטח הקרקע בחלקה של הבניין המדובר, בכדי לבחון את הזכויות שנגזרות משטח הקרקע והפוטנציאל הנובע מכך לפרויקט, (חשוב במיוחד בתהליכי תמ"א 38 הריסה ובניה שדורש זכויות גדולות יותר).

ג. במידה ופרויקט כבר מתקדם בבניין חשוב לברר:
מי היזם: מה רמת הניסיון שלו, מה איכות הפרויקטים שלו וכמה פרויקטים יש לו על השולחן
תמ"א 38 הכניס למשחק קבלנים גדולים שחיפשו דרכים נוספות לבניה בשוק שפנה למחיר למשתכן ויצר דלילות בשוק הקרקעות לבניה, אך בו בזמן למשחק נכנסו גם יזמים קטנים ומתחילים אשר גילו שוק חדש שסף הכניסה הכלכלי שלו יחסית נמוך ולרוב אינו דורש השקעה גבוהה של רכישת קרקע.
יזמים קטנים יכולים להיות מצוינים ואף עדיפים על קבלן גדול ועסוק שהפרויקט שלכם הוא רק אחד מרבים, אך כשבוחרים יזם קטן צריך לראות שהוא אכן בעל יכולות מספקות בצד המקצועי וגם בצעד הכלכלי וכמובן להגן על עצמכם טוב בליווי משפטי מקצועי
באיזה שלב היזם בתהליך: גם תהליך בראשיתו זה סימן חיובי אך תמחור הנכס צריך לשקף את חוסר הוודאות של תחילת תהליך, אם התהליך בשלב מתקדם ההחלטות המהותיות בפרויקט כבר נעשו ואנחנו כמשקיעים קונים למעשה דירה שההחלטות לגביה כבר התקבלו, צריך לבדוק שאכן העיסקה תשביח את עצמה על בסיס אותן תוכניות.
איזה תמורות הוא מציע לבעלי הדירות: האם הדירה תקבל 12 או 25 מטר בנוי, מה מוסיפים בשטחים המשותפים, כמה חניות אם בכלל ועוד... לכל משתנה יש שווי והשבחה צפויה
ד. האם מחיר הקניה משקף מחיר שוק:
כפי שציינו מוכר שיש בנכס שלו תהליך או התחלת תהליך של תמ"א, נוטה לעלות את המחיר של הנכס הרבה פעמים בצורה לא פרופורציונלית.
כמשקיע חשוב לדעת לקנות במחיר הוגן שישקף עבורך רווח עתידי.
ההמלצה היא להבין מהו מחיר שוק של הנכס ללא התמ"א ולעלות לא יותר מ10 אחוז משווי הנכס במידה ואכן התחיל תהליך.
במידה והפרויקט כבר לקראת ביצוע כל מקרה לגופו, זה יהיה תלוי במה יהיה שווי הנכס לאחר התמ"א
מוכר שמוכר את הנכס כבר בשלב שניתן להרגיש את הרווח הצפוי, יכול לצפות לקבל יותר על הנכס שלו, אך עדיין ב10 עד 20 אחוז מתחת לשווי הנכס לאחר ביצוע התמ"א

חושב לקנות בחיפה דירה בפרויקט לפני תמ"א, שים דגש על שכונות הכרמל שם מתרחשים מרבית הפרויקטים עקב המחיר הגבוה למטר, אך בו בזמן שווה לחפש גם פרויקטים ברוממה הישנה, נווה שאנן, ועיר תחתית
אנחנו כמלווי משקיעים ומשווקי פרויקטים מכירים את כל הפרויקטים הפעילים והעתידיים ויכולים לעזור לכם למצוא את ההזדמנויות הרלוונטיות