שכונת החוף - בת גלים
בת גלים
שכונת החוף האולטימטיבית ואולי הכי מפורסמת של חיפה. מדובר בשכונה ייחודית ומיוחדת שאין לה אח ורע בכל ישראל. מדובר בשכונה היחידה שממש מחוברת ונושקת לחוף הים, להבדיל משכונות החוף אחרות של חיפה שבינן לבין הים קיים סוג של חוצץ של כביש ופסי רכבת.
מדובר באחת השכונות הוותיקות של חיפה שתוכננה ע"י האדריכל ריכרד קאופמן עוד בשנות ה-20 של המאה הקודמת. המאפיינים הבולטים של תוכנית אדריכלית, זאת בניה נמוכה של 3-4 קומות שכמעט ולא השתנה ב-100 שנים הבאות. השם "בת גלים" ניתן לשכונה ע"י מרים ניר, אשתו של פנחס כהן שהיה מייסד השכונה יחד עם יעקב כספי (המייסד של הספנות המקומית).
בת גלים נבנתה על חצי האי ומוקפת בים מ-3 כיוונים. השכונה נמצאת בין שדרות ההגנה לבין הים התיכון והכניסה הראשית לתוכה עוברת דרך צומת דולפין המפורסמת(תחנה מרכזית הישנה) שמפרידה בין בת גלים לקריית אליעזר הסמוכה. לפני כ-3 שנים נוספה לשכונה כניסה דרומית נוספת מגשר אלנבי שנכנסת לבת גלים סמוך לרכבל המפורסם שמחבר את חוף הים לנקודת תצפית מדהימה על ההר בסטלה מאריס.
במרחק הליכה מקצה המזרחי של השכונה נמצאת תחנת רכבת שמאד עוזרת לאלפי סטודנטים ואנשי צבא שלומדים וגרים בבת גלים והסביבה.
בשכונה ציר תנועה ראשי – רחוב העלייה השנייה שחוצה את כל בת גלים לאורכה ומתחבר לרחוב שרל לוץ שחוצה את השכונה לרוחב ודרכו מגיעים לרחוב עם הנוף הכי מדהים בארץ (קו ראשון לים) רציף רוזנפלד שגם נושק על חוף הים.
בת גלים היא אחת השכונות הכי יפות ומיוחדות בישראל, אך עם זאת אולי גם השכונה שעדיין לא מימשה את הפוטנציאל שלה. האוכלוסייה של השכונה מרמה סוציו אקונומית בינונית תחתונה. עולים ותיקים מחבר הימים מהווים כ-50% מהתושבים, כ-20% אוכלוסייה מבוגרת, כ-20% ילידי ישראל (צווארון כחול) ו-10% זוגות צעירים וסטודנטים. חשוב לציין שהשכונה הופכת לצעירה יותר משנה לשנה – משפחות צעירות מזהות את הפוטנציאל הגדול של האזור ומחליפות את האוכלוסייה המבוגרת. כ-56% הינם בעלי הדירות וכ-44% הינם שוכרים.
בשכונה מוקדי עניין רבים ומגוונים שמושכים הרבה סטודנטים ומשפחות צעירות :
בבת גלים ישנם שני חופי רחצה : "חוף בת גלים" הצפוני יותר "וחוף השקט" הדרומי. לאורך כל רצועת חוף מערבית פרוסה טיילת שמגיעה עד לרכבל המפורסם עם קרנות כדוריים שהפכו לסימן היכר של חיפה.
בנוסף ממוקד בשכונה אחד מבתי חולים הידועים והמקצועיים בישראל – בית חולים רמב"ם, שלידו פועל גם בית הספר לרפואה של הטכניון. בחלקו המערבי של החוף פועל מועדון השייט החיפאי שמקיים אליפויות בינלאומיות לשייט במפרשיות. כמו כן הוקם בשכונה בית הספר יסודי אנתרופוסופי שבו לומדים כ-160 תלמידים. קיימים בשכונה הסמוכה גם חטיבת ביניים ותיכון עירוני א' הנחשב לבית ספר איכותי ומצוין.
בתוך השכונה וסמוך לים שוכן לו בסיס ההדרכה של חיל הים שאליו מגיעים לא מעט חיילים וקצינים שמעדיפים לשכור דירות באזור. במסגרת פרויקט להתחדשות עירונית אמורים להעתיק את הבסיס הזה למקום אחר ובמקומו להקים שכונת מגורים.
מבחינה נדלנ"ית מדובר בשכונה מיוחדת במינה שכאילו מתחלקת לשניים. מצד המערבי והנושק לים (קו ראשון, שני ושלישי לים) עומדים בניינים נמוכים עד 4 קומות בסגנון הבאו האוז שנבנו עוד בתקופת המנדט הבריטי. מדובר בדירות מרווחות בשטח סביב 80-110 מ"ר עם תקרות גבוהות שמגיעות ל-3.5 מטר. מדובר באזור מאד מבוקש, כי הליכה קצרה של 3 דקות מובילה אותנו לחוף ים מהמם. מצד שני בגלל הקרבה לים עלויות תחזוקת הבניינים גבוהות יחסית. מחירי הדירות בצד הזה יחסית גבוהים ונעים סביב 20 אלף ₪ למטר לבניינים ישנים ול-25-30 אלף ₪ לדירות חדשות שנבנות במסגרת פרויקטים של תמא 38 (שמאד מצליחה באזור). מחירי השכירות נעים סביב 4000-5000 ₪ לדירות גדולות, מה שמביא אותנו לתשואות סולידיות סביב 3%. רוב הרוכשים באזור הינם משקיעים מאזור המרכז שמאמינים בפוטנציאל העצום והלא מנוצל של השכונה.
בצד המזרחי של השכונה, קרוב לרכבת וסמוך לעורק תנועה הראשי "העליה השניה" התמונה שונה לגמרי. הבנייה שם התחילה בשנות ה-50 וה-60 עם הגעת עליה המונית לאזור שבמסגרתה נבנו באזור שיכוני רכבת ידועים לשמצה. מדובר בבניינים בני 3-4 קומות ללא מעליות עם דירות קטנות בנות 2-3 חדרים בשטח של 50-60 מ"ר. מחירי אותן דירות נעים כיום סביב 14-15 אלף ₪ למטר, עם זאת הם נמצאים בעליה מתמדת בגלל תכנון של פרויקטים רבים להתחדשות עירונית ולכן המוכרים מנסים להוסיף כמה מאות אלפים למחיר הדירה כדי לגלם בתוכה את הפינוי הבינוי העתידי ולכן נכון להיום קשה לאתר שם דירות למכירה מתחת למיליון. מחירי השכירות לא גבוהים ונעים סביב 2300-3000 ₪ מה שמביא אותנו לתשואות ראליות סביב 3%.
קיימת תופעה מעניינת בתחום השכירויות באזור זה בשנים האחרונות. מדובר בהשכרות באמצעות Airbnb.
האזור מאד מבוקש ומושך לתוכו המון תיירים שמגיעים לחיפה במסגרת טיולים פרטיים או תיירות מרפא לבית חולים רמב"ם. חלק מבעלי דירות אף מחלקים את הדירות לשתי יחידות כדי להגדיל עוד יותר את התשואות שיכולות להגיע בחודשי הקיץ למספרים דו ספרתיים.
מבחינת פינוי בינוי קיימים בבת גלים כמה מתחמים מאושרים עם תוכניות שכבר הוגשו לעירייה. אחד מהם זה מתחם העליה השניה שמתחיל בצד המזרחי של הרחוב ונמשך כמעט עד לתחנת הרכבת.
במסגרת הפרויקט אמורים להימחק כל השיכונים הישנים ובמקום תקום שכונת מגדלים חדשה עם נוף פנורמי לים.
כמובן במסגרת הפרויקט ישודרגו גם כל התשתיות של האזור כולל מבני ציבור, מדרכות, רחובות ועוד..
בת גלים אולי השכונה הכי חמה והכי מדוברת בנוף הנדלנ"י של חיפה, לכן הביקושים כאן מאד גבוהים וההיצע יחסית נמוך מה שגורם לעליות במחירים. עדיין ניתן למצוא כאן הזדמנויות מעניינות, רק צריך לאתר אותן בפינצטה.